前两天，昆明市自规局公示了经开区一个地块的控详规修改方案，并向利害关系人征求意见。云南房网看了下调整规划的这个地块，正好是昆明乡村高尔夫球场。
►昆明乡村高尔夫（红线内）土地将被调整为其他商服用地
昆明乡村高尔夫是昆明最早的高尔夫俱乐部之一，1995年就开始建设，1997年建成运营，至今已有30年了。
对于此次控详规调整，昆明市自规局给出的修改说明是，“落实城镇开发边界，调整建设用地范围。落实国家、省、市对于高尔夫球场整治和管理的要求，修改用地性质为其他商业服务用地。”
从具体修改方案看，此次调规最主要的变化，就是将原来建设高尔夫球场的地块性质，从体育用地变更为其他商业服务用地。
用地性质变更了，变更原因又是“为了落实国家、省、市对于高尔夫球场整治和管理要求”，难道说昆明乡村高尔夫又要被整治了？
►昆明乡村高尔夫实景
国家上次对云南高尔夫球场进行集中整治，还是在2017年，当时云南有9座高尔夫球场被取缔，35个球场被要求整改，其中就包括阳宗海华侨城高尔夫，以及滇池东岸的培星高尔夫等，但昆明乡村高尔夫是昆明4家合规高尔夫球场之一。
既然9年前都合规，为什么如今又说落实高尔夫球场整治和管理要求，要将球场地块性质变更为其他商服用地呢？
其实此次土地性质调整，主要是因为在2023年，自然资源部颁布了《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》，将高尔夫球场正式归入“其他商业服务用地”，不再属于“体育用地”。之后，全国多个高尔夫球场的土地都变更了性质。昆明乡村高尔夫最近调整控详规，也属于同样性质。
►深圳深高球场在土地到期后被收回建设体育公园和金融商业区
虽然土地性质调整并非专门针对昆明乡村高尔夫，但此次调整控详规的时机仍充满奥妙。最关键的地方是，土地性质变更以后，土地使用期限就从体育用地的50年，缩短为其他商服用地的40年。
昆明乡村高尔夫1995年开始建设，就算当年拿地，到今年为止，土地使用时间也已经超过30年。如果仍然是体育用地，剩余土地使用期限就还有将近20年。但如今变更为其他商服用地，剩余期限就只有不到10年，眼看就要到期了。
►昆明乡村高尔夫
昆明乡村高尔夫土地性质变更后，接下来就有两种可能，一是按其他商服用地重新出让，重新计算土地年限，但其他商服用地无论是出让价格，还是税费，都要大大高于体育用地，投资方未必还能承担。二是无需重新出让，但土地使用期限按照调整后的40年计算，等过几年土地到期后政府直接收回。
不管哪种处理方式，昆明乡村高尔夫很可能都将进入命运倒计时。在昆明乡村高尔夫之前，国内已经有部分球场因为土地到期被政府收回，有些建成了公园，有的则用于房地产开发。对地方政府而言，和经营高尔夫球场相比，土地重新开发带来的价值更大。
高尔夫球场占地面积大，一般上千亩起步，昆明乡村高尔夫的面积有1029 亩，1995年建设的时候还是非常偏远的郊区土地，但如今这里已经昆明东市区开发比较红火的区域，附近的果林水库与经开区黄土坡片区至少有10多个新建房地产项目，像中粮鸿云、新希望公园锦悦、碧桂园东园等项目，甚至比昆明乡村高尔夫还要更远。昆明乡村高尔夫如果土地到期不再经营，土地重新开发利用的可能性很高。
►昆明乡村高尔夫所在区域早就从偏远郊野变成了房地产开发热土
球场土地到期不再经营，土地被收回重新开发的例子在国内已有不少，因为如今高尔夫运动在国内已经不像一二十年前那么红火，国内球场数量也从2017年巅峰时的687座，下降到去年的335座。高尔夫运动核心人群也逐渐老龄化，国内高尔夫不得不降低身段向平民化发展以争取生存空间，一些球场生存压力不小。
国内高尔夫的兴衰也与房地产行业的起伏相关，过去国内高尔夫发展快的一个主要原因是高尔夫地产，如今地产没落，这种商业模式便迅速萎缩。
昆明乡村高尔夫虽然建设比较早，但并没有走高尔夫+地产的发展模式，在其附近开发的岭东紫郡、西亚山庄等别墅项目，都与昆明乡村高尔夫无关。倒是昆明乡村高尔夫的投资方培星投资，后来在滇池边开发的培星东岸高尔夫项目，走的是地产+高尔夫的模式，但培星投资很早就已退出项目，培星东岸高尔夫也更名为铭真高尔夫。
铭真高尔夫球场在2017年就被要求整改，2021年更是在环滇池开发整顿中被铲除球道、果岭等设施，球场内甚至种了25000棵树木。
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