林叔权律师•点评

本案涉及“以租代售”的《租赁协议书》的法律效力的认定。

原告认为：被告以租赁名义进行销售的行为，属于有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。该行为扰乱了房地产市场秩序，损害了社会公共利益。因此，双方签订的《租赁协议书》属于违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为，是违法行为，应被认定为无效。

一审法院认定：原、被告双方之间签订的合同实质是房屋买卖合同关系，并非租赁关系，故应当按照房屋买卖合同关系处理。《土地管理法》第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确认的用途使用土地。集体建设用地包括集体经营性建设用地的使用者，应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确认的用途使用土地，不得随意改变土地用途。本案中，涉案土地规划的用途为机关宣传，而被告将房屋交付给原告用于居住，属于违反土地的规划用途，故双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。

二审法院进一步阐明：第一，一般而言，在租赁关系存续期内，土地和房屋的占有、使用与租金的交纳之间存在持续不断的交换关系。本案中，从双方合同中有关“协议签订之日起90日内交清合同期内的全部租金”“租赁期限届满乙方续租的，甲方免收租金”等内容，可以确定与一般租赁合同的期限、租金给付方式并不相同。第二，根据合同中有关如遇征地拆迁导致房屋被拆除设施补偿归原告白某所有等内容，可以确定银球公司已处分涉案房屋及附属设施的所有权，与一般租赁合同项下单纯转移占有使用状态不同。据此，二审法院维持涉案《租赁协议书》实际为房屋买卖合同的认定。

一审判决书

北京市顺义区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京0113民初3378号

原告：史某。

原告：白某。

被告：北京银球高尔夫球场工程有限责任公司。

原告史某、白某与被告北京银球高尔夫球场工程有限责任公司（以下简称银球公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史某、白某之委托诉讼代理人，被告银球公司之委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

史某、白某向本院提出诉讼请求：1.判决确认二原告与被告2018年5月1日签订的《租赁协议书》无效；2.判决被告返还二原告购房款400万元，并赔偿利息损失，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率（自被告收到之日起至实际返还之日止，第一笔2017年2月23日50万元，第二笔2018年7月30日350万元）；3.判决被告赔偿原告装修损失；4.判决被告负担诉讼费。后原告撤回第3项诉讼请求。事实与理由：原告史某、白某原系夫妻关系，2020年3月4日双方于北京市顺义区民政局协议离婚，双方约定位于北京市顺义区xxxx会所x号楼五门的房屋归属于史某。2018年原告得知被告售卖位于北京市顺义区xx镇xxx路x号北京xxx会所的房屋，并承诺1至2年后能补办房屋所有权证书。2018年8月1日，被告与原告白某签订《租赁协议书》，合同约定：“租赁期限20年。租赁期限届满乙方续租的，甲方免收租金”。原告共计缴纳了400万元购房款。原告对房屋进行装修后入住，现原告得知被告一直未取得涉诉房屋的任何手续，也不具备出售房屋的资质。并且被告以租赁名义进行销售的行为，属于有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。该行为扰乱了房地产市场秩序，损害了社会公共利益。因此，双方签订的《租赁协议书》属于违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为，是违法行为，应被认定为无效。原告遂向被告提出退还购房款，但被告一直不予退还。现双方协商未果，故诉至法院。

银球公司辩称：不同意原告的全部诉求。双方签订的是租赁协议书，从协议内容看双方是对房屋的租赁。原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉，法院应以一个法律关系为本案审理内容。原告主张双方就房屋租赁是虚假意思表示，被告不认可。被告出租房屋的意图很明确，没有任何虚假意思表示，因此租赁合同不存在无效情形，也不存在以合法手段隐瞒非法目的的情形。涉诉房屋没有取得房本，被告也没有承诺过给原告办理房本，如果是买卖合同，肯定是需要说明的，也是原告应该审查的，对于原告完全民事行为能力人来讲，原告在签订合同时也明知房屋是租赁而非买卖，所以不同意原告诉求。

本院经审理认定事实如下：

2018年5月1日，银球公司（甲方）与白某（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方承租甲方位于顺义区xx镇xxx路x号北京xxx会所内的建筑设施一套，该建筑设施为联排结构，楼号16，门牌号东5门，建筑面积283.3平方米，租期自2018年5月1日至2038年4月30日，乙方如需续租，应在租赁期限届满前6个月向甲方提出续租要求，双方重新协商订立租赁协议，租赁期限双方另行约定。乙方如若将房屋转租，须经甲方同意。租赁期限届满乙方续租的，甲方免收租金。双方约定租赁范围内租金总额为400万元，于本协议签订之日起90日内交清合同期内的全部租金。乙方交清全部租金的，甲方准予乙方进入租赁房屋开始装修，乙方逾期未交清全部租金的，甲乙双方租赁协议自动解除。合同第三条约定了权利义务，其中第3款约定乙方在租赁协议履行期间内，有权不受甲方干预自主使用租赁设施，但该使用方式及目的不得违反法律法规的禁止性规定，并不得侵害甲方及其他承租人的合法权利，乙方有权对租赁设施自行装修、维护，但施工方案应于施工前经甲方同意；第5款约定，乙方未经甲方同意改建、扩建、装修，造成租赁设施损坏的，应在甲方提出改正要求后三十日内恢复原状，如乙方不同意恢复原状或超过限定期限未能恢复原状的，甲方有权要求乙方赔偿损失并解除协议。合同第四条其他约定中第1款约定：协议履行期限内，如因征地拆迁导致租赁设施需要拆除的，双方租赁协议自拆迁通知书作出之日自行解除。租赁设施、附属设施的补偿归乙方所有；第2款约定：协议履行期限内，甲方不主动提出解除协议，如需解约，均经甲乙双方协商一致后解除，如乙方提出解除协议，乙方已交纳的租金和物业费不予退还；如甲方提出解除协议，应退还解除之日之后已经交纳的租金和物业费，并赔偿乙方装修投入财产价值的残值。《租赁协议书》的附件为《物业服务协议》，甲方为银球公司，乙方为原告白某，约定物业服务期限为一年，自2008年5月1日至2019年4月30日，物业服务费由业主按其租赁物业的建筑面积交纳，具体标准如下：5.5元/平方米·每月，业主应在本协议签订之日交纳下一合同年度物业费，以后每年物业费标准由甲方于该合同年度开始之日起十日内通知乙方，乙方交纳期限为收到通知后三十日内，甲方妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主个人信息用于物业管理活动之外的其他用途。

2017年2月23日，原告白某向银球公司给付50万元，2018年7月30日向银球公司给付350万元，2018年8月1日银球公司向白某开具发票：共计收取白某租赁房款400万元。

2020年3月24日史某与白某协议离婚，约定涉诉房屋由史某所有。本案以史某名义提起诉讼，后白某申请以原告身份参加诉讼，本院经审查后予以准许。银球公司表示涉诉房屋系白某租赁，二原告离婚无权对涉诉房屋所有权进行分割。

银球公司提交建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、土地使用证，称因涉诉房屋土地性质系集体土地，地类用途为机关宣传，使用权类型为划企，故无法为白某办理房屋产权证书。经询，若本院认定双方签订的合同无效，银球公司表示不在本案中就合同无效的后果一并主张。

上述事实，有庭审笔录、《租赁协议书》《物业服务协议》银行交易明细、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、土地使用证等在案佐证。

本院认为：

因本案争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用《民法典》施行前的法律、司法解释的规定。

以虚假意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应当依照有关法律规定处理。《租赁协议书》约定租赁期限为20年且原告续租免除租金，如遇征地拆迁导致房屋被拆除，设施补偿归原告所有等，根据庭审查明情况以及协议内容，原、被告双方之间签订的合同实质是房屋买卖合同关系，并非租赁关系，故应当按照房屋买卖合同关系处理。《中华人民共和国土地管理法》第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确认的用途使用土地。集体建设用地包括集体经营性建设用地的使用者，应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确认的用途使用土地，不得随意改变土地用途。本案中，涉案土地规划的用途为机关宣传，而被告将房屋交付给原告用于居住，属于违反土地的规划用途，故双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。

合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方均认可，银球公司已收取白某涉诉房屋款项400万元，故应返还白某购房款400万元。根据合同相对性原则，史某并非合同当事人，其要求银球公司退还其款项无依据，本院不予支持。

根据庭审查明情况，银球公司在明知涉诉土地和房屋性质及规划用途的情况下仍然将房屋转让给白某，应对合同无效负有主要过错；白某在购买房屋时应尽到对房屋土地审批手续进行谨慎审查义务，其在明知涉诉房屋有无法办理产权登记风险的前提下仍签订合同，其对合同无效亦负有一定过错。因白某对合同无效具有过错，故其要求银球公司赔偿利息损失的诉讼请求本院不予支持。

经询，银球公司表示对于合同无效的后果不要求在本案中处理，故双方合同无效后，如对合同无效后的后果处理有争议的，可另行解决。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告白某与被告北京银球高尔夫球场工程有限公司于二〇一八年五月一日签订的《租赁协议书》无效；

二、被告北京银球高尔夫球场工程有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告白某某4000000元；

三、驳回原告白某的其他诉讼请求；

四、驳回原告史某的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19400元，由被告北京银球高尔夫球场工程有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 员  杨秀芝

二〇二二年三月二十三日

法官助理  夏   天

书 记 员  孙建伟

二审判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京03民终6587号

上诉人（原审被告）：北京银球高尔夫球场工程有限责任公司。

被上诉人（原审原告）：史某。

被上诉人（原审原告）：白某。

上诉人北京银球高尔夫球场工程有限责任公司（以下简称银球公司）因与被上诉人史某、白某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2022）京0113民初3378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，开庭审理了本案。上诉人银球公司的委托诉讼代理人刘鸣洋，被上诉人史某、白某的委托诉讼代理人彭聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

银球公司上诉请求：1.在查明案件事实的基础上依法改判，驳回史某、白某的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由史某、白某承担。事实与理由：1.一审法院认定案件事实不清，以个别条款内容推定合同为房屋买卖合同明显错误。银球公司自始不具有出售涉案房屋的意愿和客观条件，更不会以租赁的形式来出售涉案房屋。合同中约定的租金金额远低于同期周边商品房的销售价格，合同中没有任何将涉案房屋产权转让的条款内容，一审法院推定合同实质为房屋买卖合同明显错误。合同关于涉案房屋使用的约定内容可以认定双方之间系房屋租赁关系。本案双方签订《租赁协议书》不构成虚假的意思表示。2.一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十四条错误，即使引用土地管理法第六十四条规定，也不意味着双方签订的《租赁协议书》当然无效。银球公司出租房屋符合当时的政策规定。

史某、白某辩称：认可一审法院判决，请求二审法院依法裁判，维持一审判决并驳回银球公司的全部上诉请求。

史某、白某向一审法院起诉请求：1.判决确认史某、白某与银球公司2018年5月1日签订的《租赁协议书》无效；2.判决银球公司返还史某、白某购房款400万元，并赔偿利息损失，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率（自银球公司收到之日起至实际返还之日止，第一笔2017年2月23日50万元，第二笔2018年7月30日350万元）；3.判决银球公司赔偿史某、白某装修损失；4.判决银球公司负担诉讼费。后史某、白某撤回第3项诉讼请求。

一审法院认定事实：2018年5月1日，银球公司（甲方）与白某（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方承租甲方位于顺义区马坡镇仁安南路8号北京乡村高尔夫特别会员会所内的建筑设施一套，该建筑设施为联排结构，楼号×1，门牌号东×2门，建筑面积283.3平方米，租期自2018年5月1日至2038年4月30日，乙方如需续租，应在租赁期限届满前6个月向甲方提出续租要求，双方重新协商订立租赁协议，租赁期限双方另行约定。乙方如若将房屋转租，须经甲方同意。租赁期限届满乙方续租的，甲方免收租金。双方约定租赁范围内租金总额为400万元，于本协议签订之日起90日内交清合同期内的全部租金。乙方交清全部租金的，甲方准予乙方进入租赁房屋开始装修，乙方逾期未交清全部租金的，甲乙双方租赁协议自动解除。合同第三条约定了权利义务，其中第3款约定乙方在租赁协议履行期间内，有权不受甲方干预自主使用租赁设施，但该使用方式及目的不得违反法律法规的禁止性规定，并不得侵害甲方及其他承租人的合法权利，乙方有权对租赁设施自行装修、维护，但施工方案应于施工前经甲方同意；第5款约定，乙方未经甲方同意改建、扩建、装修，造成租赁设施损坏的，应在甲方提出改正要求后三十日内恢复原状，如乙方不同意恢复原状或超过限定期限未能恢复原状的，甲方有权要求乙方赔偿损失并解除协议。合同第四条其他约定中第1款约定：协议履行期限内，如因征地拆迁导致租赁设施需要拆除的，双方租赁协议自拆迁通知书作出之日自行解除。租赁设施、附属设施的补偿归乙方所有；第2款约定：协议履行期限内，甲方不主动提出解除协议，如需解约，均经甲乙双方协商一致后解除，如乙方提出解除协议，乙方已交纳的租金和物业费不予退还；如甲方提出解除协议，应退还解除之日之后已经交纳的租金和物业费，并赔偿乙方装修投入财产价值的残值。《租赁协议书》的附件为《物业服务协议》，甲方为银球公司，乙方为白某，约定物业服务期限为一年，自2008年5月1日至2019年4月30日，物业服务费由业主按其租赁物业的建筑面积交纳，具体标准如下：5.5元/平方米·每月，业主应在本协议签订之日交纳下一合同年度物业费，以后每年物业费标准由甲方于该合同年度开始之日起十日内通知乙方，乙方交纳期限为收到通知后三十日内，甲方妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主个人信息用于物业管理活动之外的其他用途。

2017年2月23日，白某向银球公司给付50万元，2018年7月30日向银球公司给付350万元，2018年8月1日银球公司向白某开具发票：共计收取白某租赁房款400万元。

2020年3月24日史某与白某协议离婚，约定涉诉房屋由史某所有。本案以史某名义提起诉讼，后白某申请以原告身份参加诉讼，法院经审查后予以准许。银球公司表示涉诉房屋系白某租赁，史某、白某离婚无权对涉诉房屋所有权进行分割。

银球公司提交建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、土地使用证，称因涉诉房屋土地性质系集体土地，地类用途为机关宣传，使用权类型为划企，故无法为白某办理房屋产权证书。经询，若法院认定双方签订的合同无效，银球公司表示不在本案中就合同无效的后果一并主张。

一审法院认为：因本案争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用《民法典》施行前的法律、司法解释的规定。

以虚假意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应当依照有关法律规定处理。《租赁协议书》约定租赁期限为20年且白某续租免除租金，如遇征地拆迁导致房屋被拆除，设施补偿归白某所有等，根据庭审查明情况以及协议内容，双方之间签订的合同实质是房屋买卖合同关系，并非租赁关系，故应当按照房屋买卖合同关系处理。《中华人民共和国土地管理法》第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确认的用途使用土地。集体建设用地包括集体经营性建设用地的使用者，应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确认的用途使用土地，不得随意改变土地用途。本案中，涉案土地规划的用途为机关宣传，而银球公司将房屋交付给白某用于居住，属于违反土地的规划用途，故双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。

合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方均认可，银球公司已收取白某涉诉房屋款项400万元，故应返还白某购房款400万元。根据合同相对性原则，史某并非合同当事人，其要求银球公司退还其款项无依据，法院不予支持。

根据庭审查明情况，银球公司在明知涉诉土地和房屋性质及规划用途的情况下仍然将房屋转让给白某，应对合同无效负有主要过错；白某在购买房屋时应尽到对房屋土地审批手续进行谨慎审查义务，其在明知涉诉房屋有无法办理产权登记风险的前提下仍签订合同，其对合同无效亦负有一定过错。因白某对合同无效具有过错，故其要求银球公司赔偿利息损失的诉讼请求法院不予支持。

经询，银球公司表示对于合同无效的后果不要求在本案中处理，故双方合同无效后，如对合同无效后的后果处理有争议的，可另行解决。

综上，一审法院判决：一、确认白某与北京银球高尔夫球场工程有限责任公司于二〇一八年五月一日签订的《租赁协议书》无效；二、北京银球高尔夫球场工程有限责任公司于判决生效之日起七日内退还白某4000000元；三、驳回白某的其他诉讼请求；四、驳回史某的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一审法院认定涉案《租赁协议书》实际为房屋买卖合同，系无效合同，论理充分正确，本院不予赘述，现针对银球公司所提上诉主张，补充论述如下：

第一，一般而言，在租赁关系存续期内，土地和房屋的占有、使用与租金的交纳之间存在持续不断的交换关系。本案中，从双方合同中有关“协议签订之日起90日内交清合同期内的全部租金”“租赁期限届满乙方续租的，甲方免收租金”等内容，可以确定与一般租赁合同的期限、租金给付方式并不相同。第二，根据合同中有关如遇征地拆迁导致房屋被拆除设施补偿归白某所有等内容，可以确定银球公司已处分涉案房屋及附属设施的所有权，与一般租赁合同项下单纯转移占有使用状态不同。据此，一审法院认定涉案《租赁协议书》实际为房屋买卖合同，并无不当，本院不持异议。银球公司所提一审法院认定事实不清，以个别条款内容推定合同为房屋买卖合同明显错误、出租房屋符合当时的政策规定等相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。本案中，银球公司利用涉案土地开发住宅并对外销售，违反了上述法律规定的土地用途，故一审法院认定双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，并无不当。银球公司所提一审法院适用法律错误等相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

诉讼中，银球公司表示对于合同无效的后果不要求在本案中处理，故双方合同无效后，如对合同无效的后果处理有争议，可另行解决。

综上所述，银球公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费38800元，由北京银球高尔夫球场工程有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员  玄明虎

二〇二二年八月三日

法官助理   张  立

书 记 员  李月明