林叔权律师•点评

今天分享的案例是一件有关高尔夫球场相邻权的纠纷。

江苏人间仙境生态生态旅游开发集团有限公司在2019年以相邻权纠纷将南京太阳岛休闲度假俱乐部有限公司诉至江苏省南京潥水区人民法院。本案中太阳岛公司早在2003年以正规合法的手续，基于土地租赁合同关系对租赁土地进行高尔夫球场的兴建并营运。直到2018年人间仙境公司迁至案涉土地范围内经营餐饮住宿的农家乐。然而人间仙境公司却为了自身的住客以及停车便利，在其院内北侧兴建大门，铺设水泥路至太阳岛公司的高尔夫球场，不但致使外人员能随意进入高尔球场，还破坏高尔夫球场草坪，并给人员带来巨大的安全隐患，太阳岛公司随即排放铁丝网等障碍阻止外来人员进入。结果却被人间仙境公司一纸诉状起诉到了法院，称太阳岛公司侵犯了人间仙境公司的相邻权。

在相邻权纠纷中，法律明确要以有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则去处理解决问题。本案经历两审终审，均为人间仙境公司败诉，理由是可想而知的，人间仙境公司明明租用土地时对通行条件有详细了解且场地有足够方便的通行通道及停车场，但其却以“相邻权益人”为由，随意破坏入侵太阳岛公司的高尔球场，还将太阳岛公司起诉至法院要求通行权，其最终败诉自然是毫无悬念了。

判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏01民终10111号

上诉人（原审原告）：江苏人间仙境生态旅游开发集团有限公司。

被上诉人（原审被告）：南京太阳岛休闲度假俱乐部有限公司。

上诉人江苏人间仙境生态旅游开发集团有限公司（以下简称人间仙境公司）因与被上诉人南京太阳岛休闲度假俱乐部有限公司（以下简称太阳岛公司）相邻通行纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

人间仙境公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.被上诉人停止侵权、排除妨害（拆除、移走封堵上诉人北大门铁丝网以及其他障碍）；2.判令被上诉人修复上诉人北大门前的水泥路；3.判令被上诉人允许上诉人的员工及顾客出入被上诉人景区大门，为上诉人的通行提供必要的便利。事实和理由：1.一审法院对于上诉人不满足必须利用被上诉人土地条件的认定错误。上诉人经营农家乐，选址在自然村内，从南门进入的道路十分狭窄，不能会车，车辆能够行驶至上诉人经营地对上诉人经营非常重要。而经营地址北门通往被上诉人门卫岗亭的道路是双向双车道道路，完全满足上诉人通行需要，上诉人要求对该路段通行具有必要性。2.一审法院认为允许上诉人使用被上诉人的道路会损害被上诉人的合法权益错误。上诉人利用该道路不存在安全风险，也没有影响和妨碍到被上诉人。虽然被上诉人经营在前，但不是不允许上诉人使用该道路的理由。上诉人因自身经营需要向被上诉人提出使用道路的要求合情合理，且不损害被上诉人的利益。3.被上诉人的道路属于社会公共道路，其设立门岗，导致我方无法通行，属于侵权行为。涉案道路并非被上诉人的私人内部道路。

太阳岛公司辩称，1.上诉人及其客户并非必须使用被上诉人的土地及大门通行；2.上诉人主张的通行权并非系历史形成的，被上诉人成立至今，相关设施早已存在。上诉人2018年才迁入现场所经营。上诉人的客户通过北门将严重影响被上诉人的正常经营，且存在人身安全风险。上诉人要求被上诉人提供通行便利，明显侵犯被上诉人合法权利，且有违公序良俗。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。

人间仙境公司向一审法院起诉请求：1.判令太阳岛公司停止侵权、排除妨碍（拆除、移走封堵人间仙境公司北大门的铁丝网以及其它障碍）；2.判令太阳岛公司修复人间仙境公司北大门门前的水泥路；3.判令太阳岛公司允许人间仙境公司的员工及顾客出入太阳岛公司景区大门，为人间仙境公司的通行提供必要的便利。

一审法院认定的事实：2002年12月30日，原溧水县人民政府（甲方）与新加坡太阳岛公司（乙方）签订《南京太阳岛体育休闲俱乐部有限公司、南京太阳岛房地产有限公司开发建设协议》，约定：太阳岛公司、南京太阳岛房地产有限公司选址在原南京市溧水县胭脂河河西，总面积5000亩左右，其中4200亩为54洞高尔夫球场及度假相关配套设施的建设用地，800亩为房地产开发用地；由甲方提供4200亩土地租赁给乙方，租期70年，自2003年1月1日起至2072年12月31日止，年租金为每亩420元。

2003年1月8日，原溧水县发展计划与经济局、原溧水县对外贸易经济合作局下发《关于独资兴办南京太阳岛体育休闲俱乐部有限公司可行性研究报告的批复》（溧计经项[2003]8号），同意新加坡太阳岛公司独资兴办太阳岛公司的可行性研究报告，项目租用土地面积4200亩，开发建筑面积19500万平方米。2003年，原南京市溧水县旅游发展有限公司与太阳岛公司签订四份《租赁土地协议书》，先后将804.503亩、487亩、986.27亩、18.64亩土地租赁给太阳岛公司；2005年，原溧水县洪蓝镇人民政府与太阳岛公司签订《租赁土地协议书》，将448亩土地租赁给太阳岛公司。

太阳岛公司在租赁土地上兴建了高尔夫球场、办公楼等场所，并修建大门、设立门岗，门外水泥路与天生桥路连接。

2010年8月19日，秦庆取得乡村规划建设许可证，建设项目为住宅，共计264㎡，门牌号为天生桥村48号。

2008年1月2日，人间仙境公司成立，法定代表人为秦庆，原住所地为南京市溧水区，经营范围包括餐饮、住宿服务。2018年5月11日，人间仙境公司住所地变更为南京市溧水区。

人间仙境公司经营区域建有方形院墙，西侧建有大门，门外为水塘；南侧建有2扇大门，门外为水泥路，连通天生桥自然村村内道路，并通外村外，与天生桥路连接；北侧紧邻太阳岛公司经营区域。人间仙境公司以南门外道路狭窄、不方便会车及顾客通行，进而影响其经营业务为由，于2018年开始在院墙北侧新建大门，铺设水泥路至太阳岛公司经营区域内，通知顾客自太阳岛公司经营区域的大门进入，沿太阳岛公司铺设的道路至其北大门后进入人间仙境公司经营区域。

太阳岛公司拒绝人间仙境公司使用其大门及道路的要求，双方发生多次纠纷。

太阳岛公司认为，人间仙境公司新建北大门并铺设水泥路后，常有人间仙境公司的顾客通过该道路前往太阳岛公司经营区域内，影响太阳岛公司顾客使用高尔夫球场、破坏了高尔夫球场草坪，且存在人身安全隐患等。

一审法院认为，本案为相邻权纠纷，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。根据上述规定，相邻权利人要求利用其他不动产权利人的土地的，应当符合有利生产、方便生活等原则，且满足“必须利用其土地”的要求。

关于本案诉讼主体，太阳岛公司通过租赁获取经营土地；秦庆系人间仙境公司的法定代表人，取得乡村规划建设许可证，在该土地及房产上经营人间仙境公司，其同意人间仙境公司提起本案诉讼；一审法院对人间仙境公司、太阳岛公司在本案中的诉讼主体资格予以认定。

人间仙境公司诉请要求太阳岛公司移除铁网、修复道路、允许员工及顾客通行等诉请，基础请求权即为要求太阳岛公司提供通行便利、允许其利用太阳岛公司的土地。一审法院认为，人间仙境公司的诉请应不予支持，理由如下：一、除北侧通行道路外，人间仙境公司经营区域另有南侧道路与外部道路相通。人间仙境公司认为南侧道路狭窄，不方便会车、通行，该理由并不满足必须利用太阳岛公司土地的要求。二、在人间仙境公司新建北门后，出现其顾客通过北门前往太阳岛公司经营区域的情况，影响太阳岛公司正常经营，且存在人身安全风险；如允许人间仙境公司利用太阳岛公司经营区域的内部道路及大门，将不可避免的严重影响太阳岛公司的正常经营秩序，损害太阳岛公司的合法权益；人间仙境公司为其自身利益而损害太阳岛公司利益的请求，不符合处理相邻关系所应坚持的有利生产的原则。三、太阳岛公司成立并经营至今，其经营区域、内部道路、大门等设施早已存在；而人间仙境公司于2018年迁至目前场所经营，在迁址之时，人间仙境公司应对其经营区域的通行条件有详细的了解。人间仙境公司自身不作合理规划，转而要求太阳岛公司为其提供通行便利，亦不符合公序良俗。

综上所述，人间仙境公司诉请不成立，一审法院不予支持；依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回人间仙境公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由人间仙境公司负担。

本院审理期间，上诉人人间仙境公司对一审法院查明的“太阳岛公司在租赁土地上兴建了高尔夫球场、办公楼等场所，并修建大门、设立门岗，门外水泥路与天生桥路连接”一节事实有异议，上诉人认为为门岗内的道路也属于天生桥路；人间仙境公司对一审法院查明的其他事实没有异议。太阳岛公司对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。

本院审理期间，上诉人人间仙境公司提交网络地图截屏照片四页，证明被上诉人门岗内也属于天生桥路，是公共道路。

太阳岛公司质证认为，该证据真实性由法院审核，对证明目的不认可，该道路是否是公共道路应以太阳岛公司提供的红线图为准，即使是公共道路，也已经由太阳岛公司承租。

本院审理期间，被上诉人太阳岛公司提供照片三张，证明：秦家大院南门的道路完全足够上诉人使用，在距离秦家大院100米左右，上诉人自己建设了停车场，只有在秦家大院××小巷子无法双向通行车辆，上诉人主张道路狭窄无法会车不能成立。

人间仙境公司质证认为，对证据真实性无异议，但照片位置至秦家大院的实际距离不止30米，且是单行线，秦家大院内是有停车场的，客人用餐外出，将车辆停放在内部停车场更方便。

本院认为，太阳岛公司基于土地租赁合同关系对租赁土地进行开发、经营，并实际对租赁土地占有使用多年，有权对案涉土地进行使用、收益。从本案人间仙境公司一审诉请及上诉请求内容来看，其实际系要求利用太阳岛公司现经营范围内部的道路（即太阳岛公司门岗以内）用于通行，一审法院认定本案纠纷系相邻关系中通行权纠纷并无不当。关于人间仙境公司是否有权利用太阳岛公司实际占有、使用的土地上的道路，本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十七条的规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。根据该规定，相邻权利人只有在必须利用他人土地进行通行时，他人才有义务提供必要的便利。而人间仙境公司在有其它道路进行通行情况下，仅以道路狭窄、不方便会车等理由要求太阳岛公司为其通行提供便利，显然不属于必须利用他人土地，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。

综上所述，上诉人人间仙境公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人江苏人间仙境生态旅游开发集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　马帅

审判员　　李斐

审判员　　郑慧

二〇二〇年十二月三十一日

法官助理   李映碧

书记员   孙雪松