林叔权律师•点评

今天分享的是有关高尔夫球场的租赁合同纠纷。

北京东方佳伟高尔夫运动有限公司于2017年5月向北京市朝阳区人民法院起诉北京金锑梦之队体育发展有限公司、北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司及叶某，要求金锑公司按照双方签订的《租赁合同》以及《房屋租赁合同》支付各项租金及违约金，奥麒麟公司和叶某则根据《担保函》、《承诺函》对金锑公司欠付债务承担连带责任。而金锑公司则以案涉租赁土地为林业用地区农村集体土地不得用于非农业建设为由，案涉的《租赁合同》以及《房屋租赁合同》均为无效合同，以及自2018年3月1日起东方佳伟公司已经接手经营高尔夫球场等为由，拒绝继续支付租金，并提起反诉，要求东方佳伟公司支付10万元加建、翻建高尔夫球场各项项目的费用。而作为担保人的奥麒麟公司以及叶某，一审并无应诉答辩，但于二审不服上诉，要求以主合同无效，担保合同也同样无效为由，主张不支付承担担保责任。

本案经历两审，最终北京市第三中级人民法院作出（2021）京03民终4157号终审判决。其中关于一审判决中认定本案中的《租赁合同》及《房屋租赁合同》为无效合同，东方佳伟公司主张的租金及违约金均不得支持，但金锑公司应当参照租赁合同的约定标准及支付起始时间，向东方佳伟公司支付使用费。而金锑公司反诉主张的加建、翻建高尔夫球场项目的费用也由于租赁合同的无效，而法院根据双方的过错程度平摊费用。至于奥麒麟及叶某的担保责任，经二审改判，认定因主合同无效而担保合同也无效，但对担保合同无效的过错责任而承担相应的不能承担的债务的三分之一的支付责任。

在我国，高尔夫球场的建设应当业主或投资者在取得土地使用权后，向相关部门申请审批后将具备高尔夫开发功能的土地进行规范设计后后建成。而本案中涉及的高尔夫球场则是在林业用地的农村集体土地中建成，未有建设规划许可证，以及相关行政审批手续，属于非法使用集体用地，成为了本案中认定两份租赁合同无效的关键。但合同无效的，并不等于就无须再承担任何责任。根据《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此金锑虽然不用按照合同约定支付租金及违约金，但应当向东方佳伟公司支付使用费。

同样，主合同无效的，担保合同亦属无效。但《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条规定：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”

本案的启示：无效的法律关系并非逃避责任的“免死金牌”，法律的公平正义会通过法院的判决彰显出来！

一审判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京0105民初36065号

原告（反诉被告）：北京东方佳伟高尔夫运动有限公司。

被告（反诉原告）：北京金锑梦之队体育发展有限公司。

被告：北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司。

被告：叶某，男。

原告（反诉被告）北京东方佳伟高尔夫运动有限公司（以下简称东方佳伟公司）诉被告（反诉原告）北京金锑梦之队体育发展有限公司（以下简称金锑公司）、被告北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司（以下简称奥麒麟公司）、被告叶某租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。东方佳伟公司之委托代理人，金锑公司之委托代理人均到庭参加了诉讼。奥麒麟公司、叶某经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

东方佳伟公司向本院提出诉讼请求：1、解除东方佳伟公司与金锑公司于2014年7月31日签署的《租赁合同》、解除东方佳伟公司与金锑公司于2014年11月8日签署的《房屋租赁合同》；2、判令金锑公司将北京市朝阳区来广营北路X号（以下简称X号）的房屋及院落返还给东方佳伟公司；3、判令金锑公司向东方佳伟公司支付《租赁合同》项下2014年8月1日至2018年7月31日租金5178086．45元；4、判令金锑公司按照每年292．82万元标准向东方佳伟公司支付自2018年8月1日至房屋及院落交还东方佳伟公司之日止的租金（合同解除后为占用院落及房屋的使用费，扣除2018年8月1日至法庭辩论终结之日以营业收益折抵租金款）；5、判令金锑公司向东方佳伟公司支付《租赁合同》项下截至2018年7月31日的逾期支付租金违约金2924940．48元，并以《租赁合同》项下逾期未付租金7666045．67元的余额为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍向东方佳伟公司支付自2018年8月1日至付清第三项全部租金之日止的逾期支付租金违约金；6、判令金锑公司按照每年21．17万元标准向东方佳伟公司支付《房屋租赁合同》项下2015年12月1日至实际返还房屋之日止的租金（合同解除后为占用房屋的使用费）；7、判令金锑公司向东方佳伟公司支付解除合同违约金242万元；8、判令奥麒麟公司对第2项至第7项诉讼请求承担连带责任；9、判令叶某对第3项、第4项、第6项承担连带责任。事实和理由：2014年7月31日，我方与金锑公司、奥麒麟公司签署《租赁合同》，2014年11月8日，我方与金锑公司签署《房屋租赁合同》。以上合同履行过程中，因金锑公司延迟支付租金，经我方多次催要无果，2017年1月11日，金锑公司、奥麒麟公司、叶某共同向我方出具《承诺书》，但三被告至今仍未履行支付全部租金的义务，故诉至法院。

金锑公司辩称，双方签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同》无效。按照《租赁合同》约定，东方佳伟公司向我方出租标的物包括地上房屋、球场、围场、员工宿舍、食堂、农机库、练习场、围网、围墙和其他地上物，在东方佳伟公司向我方出租时，X号不是一宗集体土地，而是建设在集体土地上成型的包括地上建筑和高尔夫球场在内的一系列建筑。按照《房屋租赁合同》约定，东方佳伟公司将未包含在《租赁合同》中的建筑物，以《房屋租赁合同》的形式，出租给我方。东方佳伟公司向我方出租的高尔夫球场（含所有建筑物），未取得高尔夫球场立项、变更土地用途审批手续、用地审批手续、出租房屋未取得建设工程规划许可证，均为违章建筑。东方佳伟公司自第三人处承租土地，并在该土地上建设了高尔夫球场，之后出租给我方，《租赁合同》的标的物并非土地，而是高尔夫球场，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第二条的规定《租赁合同》、《房屋租赁合同》无效。《租赁合同》、《房屋租赁合同》为不同诉讼标的，不应在一个诉讼中处理，而应分别处理。鉴于《租赁合同》、《房屋租赁合同》无效，东方佳伟公司主张的逾期付租金的违约金、解除合同违约金均无法律依据，应驳回其诉讼请求。从2018年3月1日后，高尔夫球场由东方佳伟的实际控制人收取所有的高尔夫球场运营收入并支付相应人员的工资和管理工作，所以我方认为租金应截止到2018年2月28日，租金也是计算到2018年2月28日。我方认为租赁合同因X号土地无相应手续而无效，因主合同无效，保证合同也应无效，保证人无过错的情况下不应承担保证责任，即使法院认为保证人有责任，保证人承担保证责任的范围也应是未清偿债务的范围。若法院判决我方应支付违约金，我方认为违约金数额过高，要求法院进行酌减。

金锑公司向本院提出反诉请求：判令东方佳伟公司支付金锑公司扩建承租房屋的扩建费10万元。事实和理由：我方与东方佳伟公司于2014年7月31日签订《租赁合同》。合同签订后，因X号场地坐北朝南，缺乏练习场打位，秋冬季节无法正常使用，经东方佳伟公司同意，我方自2014年9月至11月，自行出资在练习场北侧建立了高尔夫球打位。2015年6月，我方出资6．5万元更换了高尔夫球场右侧围网，2017年5月，我方出资3．3万元更换了高尔夫球网立柱，并加固围网。现因《租赁合同》无效，东方佳伟公司对我方要求其承担改建练习场打场、改建围网费用的合理请求置之不理，故提出反诉。

东方佳伟公司针对金锑公司的反诉辩称，对租赁标的进行修缮和维护是金锑公司的合同义务，修缮维护相关费用约定由金锑公司自行承担，金锑公司向我方主张围网修缮费用与合同约定不符。金锑公司在租赁场地擅自搭建改造未经我方许可，责任应由金锑公司自行承担。即使金锑公司对租赁标的实施了更新和改造，按照《租赁合同》第五条第三款“乙方在交还租赁标的时应保证可以正常使用，乙方相关更新、装修改造等归甲方无偿所有”的约定，金锑公司无权要求我方补偿。

奥麒麟公司、叶某未到庭，亦未提交书面答辩状。

经审理查明：2014年7月31日，东方佳伟公司（甲方）、金锑公司（乙方）、奥麒麟公司（丙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将X号，占地面积约130亩，含房屋、草坪、球场、练习场、围网、围墙、其他地上物、员工宿舍、食堂、农机库、相应附属设施等等租赁给乙方使用，上述租赁标的中的场地系甲方从北京市朝阳区来广营乡来广营村民委员会租赁，其余均由甲方进行建设，但相关建筑及高尔夫等没有相关许可文件，乙方租赁的用途为从事高尔夫体育活动；本合同的租赁期限为五年加五年分段式签约，前五年自2014年8月1日至2019年7月31日；2019年7月份双方开始协商续签后五年的合作事宜，如甲乙方未能在2019年7月31日前就后续五年的租金等事宜达成补充协议，本协议的租赁期限于2019年7月31日届满；自2014年8月1日至2015年7月31日租金为200万，2015年8月1日至2016年7月31日租金为220万，2016年8月1日至2017年7月31日租金为242万，2017年8月1日至2018年7月31日租金为266．2万，2018年8月1日至2019年7月31日租金为292．82万，租金按照先付款后使用的原则，于每年的7月30日前支付下一年度的全部租金，租金以支票或转账方式支付，乙方2013年支付给甲方的抵押金75万元调整为50万，剩余的25万元折抵为2014年的租金；如因经营扩充需要改造建设，乙方提前与甲方沟通，甲方应无偿给予支持及协调当地关系；无论任何原因，乙方均不得延迟缴纳租金及本协议约定的其他费用，如逾期每天按应缴金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过十五天的甲方有权解除合同。任何一方均应严格履行各自的义务，否则守约方有权解除本合同，一方违约导致另一方解除合同的，违约方应支付守约方当年度租金的两倍作为违约金；丙方自愿作为乙方的担保人，对乙方在本协议中的义务承担连带保证责任，担保期限与本合同期限相同。

东方佳伟公司向本院提交《房屋租赁合同》，主要内容为：东方佳伟公司（甲方）与金锑公司（乙方）就房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将X号院内的房屋（临近2号果岭、外挂楼梯的一、二层）出租给乙方使用；二、本房屋租金计算按每天每平米1元，建筑面积580平方米，年租金211700元；四、房屋租赁期为五年，自2014年12月1日至2019年11月30日。甲方落款为东方佳伟公司，代表何国其签字，乙方落款为金锑公司，代表吕德明签字。东方佳伟公司称何国其是其实际控制人，吕德明是金锑公司实际控制人叶某的合作伙伴，东方佳伟公司认为合同就是和金锑公司签订的。金锑公司称不清楚吕德明的身份，但其认可《房屋租赁合同》标的物由其实际使用，时间为2014年底至2019年2月28日。

2015年8月7日，叶某出具《担保函》，内容为：致东方佳伟公司，经各方协商一致，本保证人愿意就金锑公司承租X号场地及附属设施之相关事宜，向贵方提供如下保证，一、本保证人愿意为东方佳伟公司、金锑公司以及奥麒麟公司之间于2014年7月签署的《租赁合同》项下承租方的全部债务向贵方提供连带责任保证；二、本保证人同意自即日起每天将目前佳伟店流水的50%拨付给何国其本人，至2015年11月6日止清偿完2015年8月1日前所欠全部租金120万元，该保证函自动失效。本函自签发之日起生效。

2017年1月11日，金锑公司、奥麒麟公司、叶某向东方佳伟公司出具《承诺书》，内容为：金锑公司因市场环境变化，自2015年7月起未能向贵公司缴纳全部租金，其中2015年8月1日至2016年7月31日期间欠租金190万元，2016年8月1日至2017年7月31日前的租金241万元尚未支付（到2017年7月31日止共计欠租金431万元），贵公司在此多次催要，但因故承租人未能及时全部支付。就以上情况，承租人提出如下解决方案：奥麒麟公司与叶某同意继续为金锑公司在上述《租赁合同》、《房屋租赁合同》项下租金承担全部连带保证责任，保证期限自金锑公司应当履行义务结束之日（付清房租）。

第一个租赁年度，2014年8月9日金锑公司向东方佳伟公司支付租金100万元，2015年7月2日至7月8日金锑公司分三次支付租金54000元；第二个租赁年度，2015年8月10日至2016年7月27日金锑公司支付租金1309652．5元；第三个租赁年度，2016年8月2日至2017年6月28日，金锑公司支付租金759200元；第四个租赁年度，2017年8月4日至2017年12月10日，金锑公司支付租金191366元。

此后，东方佳伟公司称因金锑公司经营的高尔夫球场由东方佳伟公司支付日常经营费用和高尔夫球场人员工资等支出，金锑公司未再向东方佳伟公司直接支付租金，而是以东方佳伟公司收取高尔夫球场经营收入与高尔夫球场日常经营费用的差额作为租金进行抵扣的方式，继续履行金锑公司的租金支付义务，金锑公司支付的租金以及抵扣的租金都是《租赁合同》项下的费用。金锑公司在本案庭前谈话中并未对此租金支付方式提出异议，在本案庭审过程中，金锑公司称2018年3月1日之后，东方佳伟公司和金锑公司的实际控制人之间有关租赁标的物达成口头协议，约定高尔夫球场交由东方佳伟公司管理，高尔夫球场的经营收入和人员管理均由东方佳伟公司接手，所以我方认为租金应截止到2018年2月28日，租金也是计算到2018年2月28日，已经支付的租金无法区分是哪个合同项下的。经查，2018年1月至2019年6月高尔夫球场收入折抵支出差额为807351．3元。X号高尔夫球场现在使用金锑公司营业执照，工作人员为金锑公司员工，双方对于X号并未进行正式交接。

关于《租赁合同》约定2013年押金问题，东方佳伟公司称因为双方约定的押金就是50万元，只是合同上写成了75万元，其只收到金锑公司50万元的押金。金锑公司称其因公司经营不善，所以未按照合同约定及时交纳租金，金锑公司实交2013年押金是75万元，根据《租赁合同》约定，50万元转作2014年度的押金，25万元冲抵租金。本案中，东方佳伟公司与金锑公司均要求用押金冲抵金锑公司尚未支付的租金。

庭审中，金锑公司称经营的是高尔夫球场，原来的围网已经不能用了，所以建了新的围网，还加建了一个打位，金锑公司提交改扩建票据（2014年9月至11月打位票据金额228112元、围网票据金额1万元）、围网安装工程合同（2015年6月13日签订，金锑公司与北京天顺恒业高尔夫文化发展有限公司签订，施工内容为对右侧围网进行全面更换新网、需要更换网子进行加固、对右侧后面需要加高的网子用原有网子进行加工安装，合同造价65000元）、施工方案及报价予以证明。东方佳伟公司称不清楚围网翻建和加建打位的事，认为这属于金锑公司在日常经营期间的经营行为，合同约定场地维护及设施维护应由金锑公司承担，与其无关，也不同意利用金锑公司加建的项目，对票据金额真实性认可，对合法性、关联性和证明目的不认可，认为无法核实合同及报价单真实性。金锑公司不申请对其加、翻建项目进行鉴定。

关于X号土地性质，本院至北京市规划和自然资源委员会朝阳分局进行调查，该局出具《情况说明》：来广营北路X号，佳伟高尔夫场所在范围内宗地的土地性质为集体土地，土地利用现状为村庄、坑塘水面，土地利用总体规划中为林业用地区。

本院认为：《房屋租赁合同》虽未经东方佳伟公司、金锑公司签字，但东方佳伟公司按照合同约定实际提供合同标的，并由金锑公司实际使用，因此《房屋租赁合同》的当事人为东方佳伟公司和金锑公司。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效；但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。本案中，东方佳伟公司未提交证据证明《租赁合同》、《房屋租赁合同》标的物取得建设规划许可证，在X号土地上建设的高尔夫球场取得相关行政审批手续，且X号属林业用地区农村集体土地，东方佳伟公司将X号出租用于非农业建设，因此《租赁合同》、《房屋租赁合同》无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《租赁合同》、《房屋租赁合同》无效，金锑公司应将其使用的X号相应院落及房屋腾退返还给东方佳伟公司。

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《租赁合同》、《房屋租赁合同》无效，东方佳伟公司要求金锑公司支付租金及违约金没有合同或法律依据，本院对于东方佳伟公司要求支付租金及违约金的诉讼请求不予支持。金锑公司称自2018年3月1日至本案法庭辩论终结，X号高尔夫球场已由其交东方佳伟公司实际经营，但根据本案查明事实，高尔夫球场工作人员仍为金锑公司职员，且高尔夫球场使用的营业执照为金锑公司，金锑公司亦未提交证据证明其与东方佳伟公司达成协议约定高尔夫球场转由东方佳伟公司经营，双方已就X号办理交接，高尔夫球场日常运营费用虽由东方佳伟公司承担，收入由其掌握，但并不能证明X号已由东方佳伟公司收回，因此本院对金锑公司的答辩意见不予采纳，2018年1月至法庭辩论终结高尔夫球场的收入与支出的差额应计算为金锑公司交纳的费用。金锑公司自2014年8月1日一直使用X号，应向东方佳伟公司支付使用费。使用费的标准及支付起始时间，本院参照《租赁合同》、《房屋租赁合同》约定标准予以确定。关于《租赁合同》约定押金问题，《租赁合同》已对金锑公司支付押金75万元予以确认，东方佳伟公司虽不认可，但未提交相关证据予以证明，本院对东方佳伟公司的意见不予采纳，金锑公司实际支付的为75万元，结合办案查明事实，金锑公司已向东方佳伟公司支付4371569．8元、押金50万元。东方佳伟公司、金锑公司均同意押金折抵租金，本院对此不持异议。

当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《担保函》、《承诺书》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东方佳伟公司依据《担保函》、《承诺书》要求叶某、奥麒麟公司承担连带保证责任，有合同依据，本院予以支持。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。金锑公司虽反诉称10万元为扩建费用，但根据其事实理由及提交的证据，实际上金锑公司反诉的10万元为高尔夫球场日常经营所需设备设施费用，并非高尔夫球场场地的改扩建费用。东方佳伟公司作为X号出租方，在《租赁合同》、《房屋租赁合同》签订之前已与金锑公司具有租赁关系，且东方佳伟公司参与高尔夫球场实际管理，东方佳伟公司对金锑公司扩建事宜应知情并同意，因《租赁合同》、《房屋租赁合同》无效，东方佳伟公司不同意利用金锑公司已加建的项目，金锑公司不申请对其加、翻建项目进行鉴定，本院根据在案证据、依据双方的过错程度分摊扩建费用。叶某、奥麒麟公司未到庭应诉，视为放弃举证、质证权利，本院依法缺席判决。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）北京东方佳伟高尔夫运动有限公司与被告（反诉原告）北京金锑梦之队体育发展有限公司于2014年7月31日签署的《租赁合同》、于2014年11月8日签署的《房屋租赁合同》无效；

二、被告（反诉原告）北京金锑梦之队体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于北京市朝阳区来广营北路X号的房屋及院落，并返还给原告（反诉被告）北京东方佳伟高尔夫运动有限公司；

三、被告（反诉原告）北京金锑梦之队体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京东方佳伟高尔夫运动有限公司《租赁协议》项下房屋、草坪、球场、练习场、围网、围墙、其他地上物、员工宿舍、食堂、农机库、相应附属设施部分自二〇一四年八月一日至实际腾房之日的房屋使用费（以每年二百四十万元为标准）；

四、被告（反诉原告）北京金锑梦之队体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京东方佳伟高尔夫运动有限公司《房屋租赁合同》项下临近2号果岭、外挂楼梯的一、二层部分自二〇一四年十二月一日至实际腾房之日的房屋使用费（以每年二十一万元为标准）；

五、上述第三项、第四项房屋使用费应扣除被告（反诉原告）北京金锑梦之队体育发展有限公司已支付的四百八十七万一千五百六十九元八角；

六、被告北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司、被告叶某对第三项、第四项诉讼请求承担连带责任；

七、原告（反诉被告）北京东方佳伟高尔夫运动有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京金锑梦之队体育发展有限公司扩建费五万元；

八、驳回原告（反诉被告）北京东方佳伟高尔夫运动有限公司的其他诉讼请求；

九、驳回被告（反诉原告）北京金锑梦之队体育发展有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

公告费560元，由北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司、叶某负担（于本判决生效之日起七日内支付北京东方佳伟高尔夫运动有限公司）。本诉案件受理费101420元，由北京东方佳伟高尔夫运动有限公司负担50710元（已交纳），由北京金锑梦之队体育发展有限公司、北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司、叶某负担50710元（于本判决生效后七日内支付北京东方佳伟高尔夫运动有限公司）。反诉案件受理费2300元，由北京金锑梦之队体育发展有限公司负担1250元，由北京东方佳伟高尔夫运动有限公司负担1050元（于本判决生效后七日内支付北京金锑梦之队体育发展有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　蔡　峰

人民陪审员　　史文军

人民陪审员　　罗小灵

二〇一九年八月十六日

书　记　员　　张　旭

二审判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京03民终4157号

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金锑梦之队体育发展有限公司。

上诉人（原审被告）：北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司。

上诉人（原审被告）：叶某，男。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京东方佳伟高尔夫运动有限公司。

上诉人北京金锑梦之队体育发展有限公司（以下简称金锑公司）、北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司（以下简称奥麒麟公司）、叶某因与被上诉人北京东方佳伟高尔夫运动有限公司（以下简称东方佳伟公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初36065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

金锑公司上诉请求：撤销原审判决第二、三、四、五、七项，改判驳回东方佳伟公司的诉讼请求。事实与理由:原审判决认定东方佳伟公司与金锑公司所签订的租赁合同及房屋租赁合同均无效系正确，但原审法院所认定的合同无效后的法律后果错误。本案东方佳伟公司是合同无效的过错人，其所谓租金等损失应当自行承担，因此我方不存在拖欠租金的违约责任。退一步讲，即便我方存在过错，亦应对签订无效合同承担缔约过失责任，非合同违约责任，但由于合同无效的过错责任在东方佳伟公司，我方并不构成缔约过失责任。原审判决我方返还租赁物已无实际意义，租赁合同标的物早已归东方佳伟公司实际控制。

奥麒麟公司上诉请求：认可原审判决第一项、第二项，请求撤销原审判决第三、四、五、六、七项，改判本案保证合同因主合同无效而无效，奥麒麟公司不应承担任何责任，驳回东方佳伟公司的诉讼请求。事实与理由：本案保证合同是当事人真实意思表示，但其作为主债务合同的从合同，由于主合同被认定无效，从合同亦无效。退一步讲，即便我方存在过错，承担的亦是缔约过失责任，非保证责任，且我方并不构成缔约过失责任。

叶某上诉请求：撤销原审判决第三、四、五、六、七项，改判本案保证合同因主合同无效而无效，叶某不应承担任何责任，驳回东方佳伟公司的诉讼请求。事实与理由：本案保证合同是当事人真实意思表示，但其作为主债务合同的从合同，主合同被认定无效，从合同亦无效。从租赁合同、房屋租赁合同、担保函和承诺书的签署时间顺序上可以看出我方对合同无效不存在过错。退一步讲，即便我方存在过错，承担的亦是缔约过失责任，非保证责任，且我方并不构成缔约过失责任。

东方佳伟公司辩称：同意原审判决的结果，但不认可原审认定合同无效，不同意三上诉人的上诉请求和事实理由。

东方佳伟公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除东方佳伟公司与金锑公司于2014年7月31日签署的《租赁合同》、解除东方佳伟公司与金锑公司于2014年11月8日签署的《房屋租赁合同》；2、判令金锑公司将北京市朝阳区来广营北路x号（以下简称x号）的房屋及院落返还给东方佳伟公司；3、判令金锑公司向东方佳伟公司支付《租赁合同》项下2014年8月1日至2018年7月31日租金5178086.45元；4、判令金锑公司按照每年292.82万元标准向东方佳伟公司支付自2018年8月1日至房屋及院落交还东方佳伟公司之日止的租金（合同解除后为占用院落及房屋的使用费，扣除2018年8月1日至法庭辩论终结之日以营业收益折抵租金款）；5、判令金锑公司向东方佳伟公司支付《租赁合同》项下截至2018年7月31日的逾期支付租金违约金2924940.48元，并以《租赁合同》项下逾期未付租金7666045.67元的余额为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍向东方佳伟公司支付自2018年8月1日至付清第三项全部租金之日止的逾期支付租金违约金；6、判令金锑公司按照每年21.17万元标准向东方佳伟公司支付《房屋租赁合同》项下2015年12月1日至实际返还房屋之日止的租金（合同解除后为占用房屋的使用费）；7、判令金锑公司向东方佳伟公司支付解除合同违约金242万元；8、判令奥麒麟公司对第2项至第7项诉讼请求承担连带责任；9、判令叶某对第3项、第4项、第6项承担连带责任。

金锑公司向一审法院提出反诉请求：判令东方佳伟公司支付金锑公司扩建承租房屋的扩建费10万元。

一审法院认定事实：2014年7月31日，东方佳伟公司（甲方）、金锑公司（乙方）、奥麒麟公司（丙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将x号，占地面积约130亩，含房屋、草坪、球场、练习场、围网、围墙、其他地上物、员工宿舍、食堂、农机库、相应附属设施等等租赁给乙方使用，上述租赁标的中的场地系甲方从北京市朝阳区来广营乡来广营村民委员会租赁，其余均由甲方进行建设，但相关建筑及高尔夫等没有相关许可文件，乙方租赁的用途为从事高尔夫体育活动；本合同的租赁期限为五年加五年分段式签约，前五年自2014年8月1日至2019年7月31日；2019年7月份双方开始协商续签后五年的合作事宜，如甲乙方未能在2019年7月31日前就后续五年的租金等事宜达成补充协议，本协议的租赁期限于2019年7月31日届满；自2014年8月1日至2015年7月31日租金为200万，2015年8月1日至2016年7月31日租金为220万，2016年8月1日至2017年7月31日租金为242万，2017年8月1日至2018年7月31日租金为266.2万，2018年8月1日至2019年7月31日租金为292.82万，租金按照先付款后使用的原则，于每年的7月30日前支付下一年度的全部租金，租金以支票或转账方式支付，乙方2013年支付给甲方的抵押金75万元调整为50万，剩余的25万元折抵为2014年的租金；如因经营扩充需要改造建设，乙方提前与甲方沟通，甲方应无偿给予支持及协调当地关系；无论任何原因，乙方均不得延迟缴纳租金及本协议约定的其他费用，如逾期每天按应缴金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过十五天的甲方有权解除合同。任何一方均应严格履行各自的义务，否则守约方有权解除本合同，一方违约导致另一方解除合同的，违约方应支付守约方当年度租金的两倍作为违约金；丙方自愿作为乙方的担保人，对乙方在本协议中的义务承担连带保证责任，担保期限与本合同期限相同。

东方佳伟公司向法院提交《房屋租赁合同》，主要内容为：东方佳伟公司（甲方）与金锑公司（乙方）就房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将x号院内的房屋（临近2号果岭、外挂楼梯的一、二层）出租给乙方使用；二、本房屋租金计算按每天每平米1元，建筑面积580平方米，年租金211700元；四、房屋租赁期为五年，自2014年12月1日至2019年11月30日。甲方落款为东方佳伟公司，代表何国其签字，乙方落款为金锑公司，代表吕德明签字。东方佳伟公司称何国其是其实际控制人，吕德明是金锑公司实际控制人叶某的合作伙伴，东方佳伟公司认为合同就是和金锑公司签订的。金锑公司称不清楚吕德明的身份，但其认可《房屋租赁合同》标的物由其实际使用，时间为2014年底至2019年2月28日。

2015年8月7日，叶某出具《担保函》，内容为：致东方佳伟公司，经各方协商一致，本保证人愿意就金锑公司承租x号场地及附属设施之相关事宜，向贵方提供如下保证，一、本保证人愿意为东方佳伟公司、金锑公司以及奥麒麟公司之间于2014年7月签署的《租赁合同》项下承租方的全部债务向贵方提供连带责任保证；二、本保证人同意自即日起每天将目前佳伟店流水的50%拨付给何国其本人，至2015年11月6日止清偿完2015年8月1日前所欠全部租金120万元，该保证函自动失效。本函自签发之日起生效。

2017年1月11日，金锑公司、奥麒麟公司、叶某向东方佳伟公司出具《承诺书》，内容为：金锑公司因市场环境变化，自2015年7月起未能向贵公司缴纳全部租金，其中2015年8月1日至2016年7月31日期间欠租金190万元，2016年8月1日至2017年7月31日前的租金241万元尚未支付（到2017年7月31日止共计欠租金431万元），贵公司在此多次催要，但因故承租人未能及时全部支付。就以上情况，承租人提出如下解决方案：奥麒麟公司与叶某同意继续为金锑公司在上述《租赁合同》、《房屋租赁合同》项下租金承担全部连带保证责任，保证期限自金锑公司应当履行义务结束之日（付清房租）。

第一个租赁年度，2014年8月9日金锑公司向东方佳伟公司支付租金100万元，2015年7月2日至7月8日金锑公司分三次支付租金54000元；第二个租赁年度，2015年8月10日至2016年7月27日金锑公司支付租金1309652.5元；第三个租赁年度，2016年8月2日至2017年6月28日，金锑公司支付租金759200元；第四个租赁年度，2017年8月4日至2017年12月10日，金锑公司支付租金191366元。

此后，东方佳伟公司称因金锑公司经营的高尔夫球场由东方佳伟公司支付日常经营费用和高尔夫球场人员工资等支出，金锑公司未再向东方佳伟公司直接支付租金，而是以东方佳伟公司收取高尔夫球场经营收入与高尔夫球场日常经营费用的差额作为租金进行抵扣的方式，继续履行金锑公司的租金支付义务，金锑公司支付的租金以及抵扣的租金都是《租赁合同》项下的费用。金锑公司在本案庭前谈话中并未对此租金支付方式提出异议，在本案庭审过程中，金锑公司称2018年3月1日之后，东方佳伟公司和金锑公司的实际控制人之间有关租赁标的物达成口头协议，约定高尔夫球场交由东方佳伟公司管理，高尔夫球场的经营收入和人员管理均由东方佳伟公司接手，所以我方认为租金应截止到2018年2月28日，租金也是计算到2018年2月28日，已经支付的租金无法区分是哪个合同项下的。经查，2018年1月至2019年6月高尔夫球场收入折抵支出差额为807351.3元。x号高尔夫球场现在使用金锑公司营业执照，工作人员为金锑公司员工，双方对于x号并未进行正式交接。

关于《租赁合同》约定2013年押金问题，东方佳伟公司称因为双方约定的押金就是50万元，只是合同上写成了75万元，其只收到金锑公司50万元的押金。金锑公司称其因公司经营不善，所以未按照合同约定及时交纳租金，金锑公司实交2013年押金是75万元，根据《租赁合同》约定，50万元转作2014年度的押金，25万元冲抵租金。本案中，东方佳伟公司与金锑公司均要求用押金冲抵金锑公司尚未支付的租金。

庭审中，金锑公司称经营的是高尔夫球场，原来的围网已经不能用了，所以建了新的围网，还加建了一个打位，金锑公司提交改扩建票据（2014年9月至11月打位票据金额228112元、围网票据金额1万元）、围网安装工程合同（2015年6月13日签订，金锑公司与北京天顺恒业高尔夫文化发展有限公司签订，施工内容为对右侧围网进行全面更换新网、需要更换网子进行加固、对右侧后面需要加高的网子用原有网子进行加工安装，合同造价65000元）、施工方案及报价予以证明。东方佳伟公司称不清楚围网翻建和加建打位的事，认为这属于金锑公司在日常经营期间的经营行为，合同约定场地维护及设施维护应由金锑公司承担，与其无关，也不同意利用金锑公司加建的项目，对票据金额真实性认可，对合法性、关联性和证明目的不认可，认为无法核实合同及报价单真实性。金锑公司不申请对其加、翻建项目进行鉴定。

关于x号土地性质，法院至北京市规划和自然资源委员会朝阳分局进行调查，该局出具《情况说明》：来广营北路x号，佳伟高尔夫场所在范围内宗地的土地性质为集体土地，土地利用现状为村庄、坑塘水面，土地利用总体规划中为林业用地区。

一审法院认为：《房屋租赁合同》虽未经东方佳伟公司、金锑公司签字，但东方佳伟公司按照合同约定实际提供合同标的，并由金锑公司实际使用，因此《房屋租赁合同》的当事人为东方佳伟公司和金锑公司。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效；但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。本案中，东方佳伟公司未提交证据证明《租赁合同》、《房屋租赁合同》标的物取得建设规划许可证，在x号土地上建设的高尔夫球场取得相关行政审批手续，且x号属林业用地区农村集体土地，东方佳伟公司将x号出租用于非农业建设，因此《租赁合同》、《房屋租赁合同》无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《租赁合同》、《房屋租赁合同》无效，金锑公司应将其使用的x号相应院落及房屋腾退返还给东方佳伟公司。

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《租赁合同》、《房屋租赁合同》无效，东方佳伟公司要求金锑公司支付租金及违约金没有合同或法律依据，法院对于东方佳伟公司要求支付租金及违约金的诉讼请求不予支持。金锑公司称自2018年3月1日至本案法庭辩论终结，x号高尔夫球场已由其交东方佳伟公司实际经营，但根据本案查明事实，高尔夫球场工作人员仍为金锑公司职员，且高尔夫球场使用的营业执照为金锑公司，金锑公司亦未提交证据证明其与东方佳伟公司达成协议约定高尔夫球场转由东方佳伟公司经营，双方已就x号办理交接，高尔夫球场日常运营费用虽由东方佳伟公司承担，收入由其掌握，但并不能证明x号已由东方佳伟公司收回，因此法院对金锑公司的答辩意见不予采纳，2018年1月至法庭辩论终结高尔夫球场的收入与支出的差额应计算为金锑公司交纳的费用。金锑公司自2014年8月1日一直使用x号，应向东方佳伟公司支付使用费。使用费的标准及支付起始时间，法院参照《租赁合同》、《房屋租赁合同》约定标准予以确定。关于《租赁合同》约定押金问题，《租赁合同》已对金锑公司支付押金75万元予以确认，东方佳伟公司虽不认可，但未提交相关证据予以证明，法院对东方佳伟公司的意见不予采纳，金锑公司实际支付的为75万元，结合办案查明事实，金锑公司已向东方佳伟公司支付4371569.8元、押金50万元。东方佳伟公司、金锑公司均同意押金折抵租金，法院对此不持异议。

当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《担保函》、《承诺书》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东方佳伟公司依据《担保函》、《承诺书》要求叶某、奥麒麟公司承担连带保证责任，有合同依据，法院予以支持。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。金锑公司虽反诉称10万元为扩建费用，但根据其事实理由及提交的证据，实际上金锑公司反诉的10万元为高尔夫球场日常经营所需设备设施费用，并非高尔夫球场场地的改扩建费用。东方佳伟公司作为x号出租方，在《租赁合同》、《房屋租赁合同》签订之前已与金锑公司具有租赁关系，且东方佳伟公司参与高尔夫球场实际管理，东方佳伟公司对金锑公司扩建事宜应知情并同意，因《租赁合同》、《房屋租赁合同》无效，东方佳伟公司不同意利用金锑公司已加建的项目，金锑公司不申请对其加、翻建项目进行鉴定，法院根据在案证据、依据双方的过错程度分摊扩建费用。叶某、奥麒麟公司未到庭应诉，视为放弃举证、质证权利，法院依法缺席判决。

据此，一审法院于2019年8月判决：一、北京东方佳伟高尔夫运动有限公司与北京金锑梦之队体育发展有限公司于2014年7月31日签署的《租赁合同》、于2014年11月8日签署的《房屋租赁合同》无效；二、北京金锑梦之队体育发展有限公司于判决生效之日起十日内腾退位于北京市朝阳区来广营北路x号的房屋及院落，并返还给北京东方佳伟高尔夫运动有限公司；三、北京金锑梦之队体育发展有限公司于判决生效之日起十日内支付北京东方佳伟高尔夫运动有限公司《租赁协议》项下房屋、草坪、球场、练习场、围网、围墙、其他地上物、员工宿舍、食堂、农机库、相应附属设施部分自二〇一四年八月一日至实际腾房之日的房屋使用费（以每年二百四十万元为标准）；四、北京金锑梦之队体育发展有限公司于判决生效之日起十日内支付北京东方佳伟高尔夫运动有限公司《房屋租赁合同》项下临近2号果岭、外挂楼梯的一、二层部分自二〇一四年十二月一日至实际腾房之日的房屋使用费（以每年二十一万元为标准）；五、上述第三项、第四项房屋使用费应扣除北京金锑梦之队体育发展有限公司已支付的四百八十七万一千五百六十九元八角；六、北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司、叶某对第三项、第四项诉讼请求承担连带责任；七、北京东方佳伟高尔夫运动有限公司于判决生效之日起十日内支付北京金锑梦之队体育发展有限公司扩建费五万元；八、驳回北京东方佳伟高尔夫运动有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京金锑梦之队体育发展有限公司的其他反诉请求。

二审审理中，三上诉人提交金锑公司与东方佳伟公司的《高尔夫球场（含房屋）交接通知书》及《高尔夫球场（含房屋）交接单》，证明东方佳伟公司并未与其交接，2018年3月就已经不经营了，将场地交给对方。对此，东方佳伟公司称本案一审判决后，金锑公司于2019年9月自行离开了，场地现已腾退完毕。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为：关于涉案合同的效力问题。经查，涉案合同项下的标的物未取得建设规划许可证，且涉案高尔夫球场的建设亦无相关行政审批手续，原审法院据此认定涉案合同无效，并无不当。东方佳伟公司称2017年法院作出行政裁定书裁定不予强制执行处罚决定书，并据此主张涉案合同有效，依据不足，本院不予采信。合同无效后，涉及到返还问题，首先是腾退问题，原审法院查明一审期间x号高尔夫球场仍使用的是金锑公司营业执照，工作人员是金锑公司员工，双方对涉案场地并未进行正式交接，基于上述事实，原审法院于2019年8月16日作出判决判令金锑公司将其使用的x号相应院落及房屋腾退返还给东方佳伟公司。金锑公司主张其在2018年3月1日已经停止经营，将涉案场地交付东方佳伟公司，但对此情况原审法院已经进行了相应审查，金锑公司亦未提交充分证据证明上述主张，本院不予采信，原审法院对腾退问题所作认定及处理是正确的。二审中，东方佳伟公司认可金锑公司已于一审判决后2019年9月自行离开，场地现已经腾退完毕。而根据金锑公司提交的《高尔夫球场（含房屋）交接通知书》的内容，金锑公司曾于2019年8月20日通知东方佳伟公司“在2019年8月22日上午9时在北京市朝阳区来广营北路x号高尔夫球场院内进行场地交接（含房屋）和物品交接。届时，我单位将上述租赁标的物全部交还贵司，并取回我单位在上述租赁场所的全部物品”，对此东方佳伟公司发表质证意见称“在一审后我们进行交接，当时对方人都在，但不具备交接条件，后来对方的人都自行离开了”。综合上述事实，本院酌予确定双方实际腾退时间为2019年8月22日。其次是涉案场地的占有使用费问题，合同虽然无效，但由于金锑公司实际使用了涉案场地及地上物，应当支付相应费用，原审法院根据涉案场地的使用情况并参照涉案合同的约定，酌予确定金锑公司应给付东方佳伟公司相应的使用费，并无不当，本院对双方实际腾房时间的认定不影响原审法院所作相应判项的表述，本院予以维持。关于奥麒麟公司与叶某是否应当就金锑公司的债务承担保证责任，本院认为，《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条规定：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”第九条规定，担保人因无效担保合同向债权人承担赔偿责任后，可以向债务人追偿。本案中，因涉案两份合同均为无效合同，故依照上述法律规定，涉案保证合同应属无效。但是奥麒麟公司及其法定代表人叶某在出具担保函时对涉案地块及地上物无相应审批手续的情况并未尽到审查义务，其仍对本案债务提供担保，故奥麒麟公司及叶某对于保证合同无效存在一定过错，应当就金锑公司所负房屋使用费相应债务不能清偿部分的三分之一承担责任。原审法院对此认定错误，本院予以纠正。关于东方佳伟公司给付金锑公司扩建费一项，原审法院根据案件实际情况所酌定的数额，并无不当，本院予以维持。关于二审案件受理费，金锑公司的上诉标的与其所交上诉案件受理费不符，本院在各当事人之间整体予以调整。

综上，金锑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；奥麒麟公司、叶某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初36065号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第九项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初36065号民事判决第六项、第八项；

三、北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司、叶某对北京金锑梦之队体育发展有限公司上述所负债务不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任。北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司、叶某承担赔偿责任后，有权向北京金锑梦之队体育发展有限公司追偿。

四、驳回北京东方佳伟高尔夫运动有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费101420元，由北京东方佳伟高尔夫运动有限公司负担50710元（已交纳），由北京金锑梦之队体育发展有限公司、北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司、叶某负担50710元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。反诉案件受理费2300元，由北京金锑梦之队体育发展有限公司负担1250元，由北京东方佳伟高尔夫运动有限公司负担1050元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。一审公告费560元，由北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司、叶某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费142570元，由北京东方佳伟高尔夫运动有限公司负担31620元（于本判决生效后七日内交纳），由北京金锑梦之队体育发展有限公司负担50710元（于本判决生效后七日内交纳），由叶某负担30120元（已交纳），由北京奥麒麟国际体育文化发展有限公司负担30120元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨　夏

审 判 员　张　弘

审 判 员　申峻屹

二〇二一年四月三十日

法官助理　史晓霞

法官助理　李宝霞