林叔权律师•点评
2022年7月21日羊城晚报刊登《一个高尔夫球场的易主风波：投资方将一个濒临倒闭的球场打造得有声有色后被踢出局》的报道，引起我的关注，遂安排助理搜索相关信息，然后就搜索到了与“风波”有关的民事诉讼判决书：湖南省郴州市中级人民法院（2022）湘10民终2465号民事判决书。
该判决书有50多页之多！原告（反诉被告）郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司的诉讼请求基本上获得法院的支持，只有个别本诉诉讼请求被法院驳回；被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司的反诉诉讼请求则全部被法院驳回。本案一审判决后，原被告双方均提起上诉，但二审法院维持了一审判决。
本案引人关注的是，羊城晚报社报道关注了本案。但是，我从二审判决书的判决中判断不到媒体报道是否对两级法院对本案的审理和判决有什么样的影响。
本案另一关注点是一审法院的先予执行裁定。被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司负责人在接受媒体的采访中指责了法院裁定的不公：“尚未开庭，远恒佳公司又向法院递交了先予执行申请书，要求法院裁定湘鹰公司立即从南岭高尔夫球场离开。2022年3月8日，北湖区人民法院裁定同意先予执行申请，其后湘鹰公司提出复议申请。3月17日，法院驳回其复议请求，维持先予执行裁定。3月18日，湘鹰公司被迫离场。”当然，二审法院在判决中对此也作出了回应：一审法院的先予执行裁定合法。
该案虽已尘埃落定，但是本案并非孤案！高尔夫球场因租赁经营而产生纠纷的案例，尚有一单正处于“进行时”中，本律师已搬了张板凳静观双方诉讼的过程，坐等案件最终结果。
二审判决书
民 事 判 决 书
(2022)湘10民终2465号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郴州市远恒佳南岭中等职业学校有限公司
上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司
原审第三人：郴州小埠投资开发集团有限公司
上诉人郴州市远恒佳南岭中等职业学校有限公司（以下简称远恒佳公司）与上诉人郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司（以下简称凯恩斯公司），原审第三人郴州小埠投资开发集团有限公司（以下简称小埠公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2022）湘1002民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月11日立案后，依法组成合议庭,开庭对本案进行了审理。上诉人远恒佳公司的委托诉讼代理人，上诉人凯恩斯公司的委托诉讼代理人，原审第三人小埠公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
远恒佳公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判500万元押金全部抵作违约金，远恒佳公司不予退还给凯恩斯公司；二审案件受理费由凯恩斯公司负担。事实和理由：1.一审判决认定“远恒佳公司的实际损失并不大”，没有任何依据，且与事实不符，系认定事实错误。一审判决仅凭租赁物已于2022年3月返还给远恒佳公司，进而推断“远恒佳公司的实际损失并不大”，与事实不符。事实上，由于凯恩斯公司的违约行为，至少造成远恒佳公司如下损失：（1）凯恩斯公司没有投入约定的资金进行整改和运营，造成租赁物价值比约定价值的贬值损失；（2）合同终止500万元押金归远恒佳公司所有的合同利益的损失；（3）凯恩斯公司管理不善造成高尔夫球场草坪的破坏和酒店设施的损毁、名誉的损失。上述损失远远不止500万元。2.凯恩斯公司未提出减少违约金请求，一审判决减少违约金，适用法律错误。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”据此规定，当事人应当提出请求，人民法院才可以调整违约金。一审中，凯恩斯公司没有提出减少违约金的请求，一审判决减少违约金，违反了处分原则，也与上述法律规定相悖。综上所述，远恒佳公司和凯恩斯公司约定的违约金是500万元，凯恩斯公司无证据证明约定的违约金过分高于远恒佳公司的实际损失，凯恩斯公司未提出减少违约金的诉讼请求，本案的违约金应当按照双方约定的500万元进行确认。
凯恩斯公司辩称，1.按照一审判决，远恒佳公司不仅没有损失，反而因其违约行为，获得了巨大利润。在2019年9月28日前涉案高尔夫球场破烂不堪，凯恩斯公司接手后，该球场焕然一新，成为了郴州旅游休闲场地。远恒佳公司在涉案租赁合同未解除前就与第三方签订了合作协议，远恒佳公司构成违约。2.一审判决认定凯恩斯公司违约的事实错误。本案违约方是远恒佳公司，不是凯恩斯公司，凯恩斯公司不存在主张违约金过高或过低的问题。3.修缮整改费用还有6,027,027.5元没有计入，在二审中已提交证据证明。4.其他答辩意见同上诉状意见。
小埠公司述称，同意远恒佳公司的上诉意见。
凯恩斯公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法驳回远恒佳公司的诉讼请求；3.依法判决支持凯恩斯公司的反诉请求；4.依法判决远恒佳公司负担本案诉讼费。事实和理由：1.一审程序违法。（1）本案审理期限达7个月之久，存在超审限审理的情况，程序违法。（2）一审审判员既是作出准予先予执行裁定的审判员，又是先予执行的执行员，一人参与多种角色，严重违反相关法律规定，属审判程序严重违法。（3）本案审判员在本案错综复杂、双方争议标的较大、矛盾争议激烈的情况下，先入为主，由其单独作出先予执行裁定，将凯恩斯公司租赁的涉案高尔夫球场先予执行交付，属典型的未审先判。因此，本案审判员与本案的审理有直接的利害关系，属于应当回避的情形。凯恩斯公司提出回避申请后，一审法院作出驳回回避申请决定书。凯恩斯公司对驳回申请回避决定不服，在开庭前即2022年5月26日依法提交了复议申请，继续要求审判员回避，但是审理本案的审判员一意孤行，直接无视凯恩斯公司提出的复议申请，强行继续开庭，从而导致了本案的错误判决。因此，一审判决在回避复议申请未作出之前审理本案，属审判程序严重违法。2.一审判决认定凯恩斯公司未交酒店公寓租金，构成根本性违约的事实，属认定案件基本事实错误。（1）根据租赁合同约定远恒佳公司应当提供18洞高尔夫球场、酒店会所、2楼3楼客房和餐厅，以及球车、电瓶车车库等，而且还约定一个酒店和球场必须整体接受。但事实上，远恒佳公司并未按照约定将34间酒店公寓交付给凯恩斯公司，远恒佳公司提交的租赁合同附件及资产交接单中并没有交付34间公寓的清单。远恒佳公司自身都认可8301、8303公寓未交付给凯恩斯公司，需要与凯恩斯公司补签协议。因此，远恒佳公司未按约定交付酒店公寓的行为违反了租赁合同的约定属违约行为。一审判决认定远恒佳公司交付34间酒店公寓给凯恩斯公司的事实错误。（2）根据租赁合同约定远恒佳公司必须向凯恩斯公司提供在租赁期限内所需支付的包括球场用地、公寓、员工宿舍租赁费用且与出租方签订的合同约定一致，但远恒佳公司至今没有提供与出租方约定一致的合同，远恒佳公司主张以自身制作的清单为准，与双方的约定不符，因此，在远恒佳公司未先履行租赁合同约定的向凯恩斯公司提供真实合法有效的租赁合同等义务前，凯恩斯公司有权拒绝履行远恒佳公司要求支付酒店公寓租金的义务。一审判决凯恩斯公司按照远恒佳公司单方制作的付款明细支付酒店公寓租金与双方的约定不符，属认定事实错误。（3）一审判决认定34间酒店公寓产权登记为远恒佳公司，远恒佳公司将酒店公寓租赁给凯恩斯公司属有权处置属认定事实错误。远恒佳公司在一审向法院提交了《内部职工公寓认购协议》，证明其已经将本案34间酒店公寓出售给案外人，远恒佳公司对案涉酒店公寓不具备民法典规定的财产所有权人，不享有对案涉酒店公寓的财产处分权。因此，远恒佳公司与凯恩斯公司在租赁合同中约定，由远恒佳公司代收代付酒店公寓租金的行为不符合法律规定，超越了财产处分权的范围，属于无效约定。（4）截至目前为止，远恒佳公司没有向法院提交其向业主支付返租租金的证据。远恒佳公司长期拖欠酒店公寓业主租金的行为，导致远恒佳公司与所有业主签订的租赁合同在2018年8月份到期后，没有完成续租。在这种情况下，远恒佳公司的副总殷某代表远恒佳公司找到凯恩斯公司要求凯恩斯公司直接找业主谈判，并签订租赁合同。在这种情况下，凯恩斯公司为了继续履行直接与业主谈判签订合同，截至目前为止，已完成21户业主租赁合同的签订，支付了2年租金418,300元。结合上述内容，以及凯恩斯公司支付租金给酒店公寓业主的行为，可以高度盖然性地认定凯恩斯公司与远恒佳公司就酒店公寓的租金支付达成一致意见，即由凯恩斯公司与酒店公寓业主洽谈并直接支付给业主。因此，关于酒店公寓租金问题的违约方是远恒佳公司，凯恩斯公司不存在拖欠远恒佳公司酒店公寓租金的行为。一审判决认定凯恩斯公司未支付酒店公寓租金构成根本性违约属认定事实严重错误。（5）一审判决凯恩斯公司支付远恒佳公司酒店公寓租金及占用费1,132,552.81元属明显的错判。远恒佳公司未履行合同约定完成交付义务，且由于自身履行合同能力不足的原因，导致凯恩斯公司直接与酒店公寓业主达成租赁合同，并已经支付租金418,300元。在此基础上，一审判决凯恩斯公司继续支付租金1,132,552.81元与案件基本事实严重不符，属错判。3.一审判决以凯恩斯公司未能投入资金400万元左右属违反双方合同约定，属认定事实错误。双方的租赁合同约定“在球场运营前期，针对球场在本合同签订时的现状，凯恩斯公司会对酒店、会所、公寓、球场等一次性投入人民币400万元左右进行整改修缮（具体以实际投入为准）”。该条约定的是“对酒店、会所、公寓、球场等”的投入，该约定“等”的投入范围应当朔及整个球场的经营范围，而且根据远恒佳公司与凯恩斯公司的盘点表来看，球会修缮整改费2,425,935.19元、保证金500万元、预交费用920,750.5元、日常经营费用128,644元；盘点无争议金额8,760,257.33元、有争议金额75,012元，盘点总金额9,057,841.87元。同时上述金额并不包括凯恩斯公司在接受新球场时，投入200万元购买的新球车费用。此外，在合同履行过程中，远恒佳公司从未就投入费用提出异议，且在远恒佳公司的函件当中，远恒佳公司还对凯恩斯公司改善球场品质、提升球会效益表示感谢。4.本案不存在解除合同的情形，一审判决解除凯恩斯公司与远恒佳公司的《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》，以及判决凯恩斯公司承担违约责任属适用法律严重错误。（1）如前所述，一审判决解除双方的租赁合同的主要理由是凯恩斯公司拖欠酒店公寓租金以及没有达到其约定的400万元左右的投资额，适用《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，认为不能实现合同目的，从而解除双方的租赁合同，该适用法律严重错误。自双方签订租赁合同以来，凯恩斯公司投入了大量人力、财力、物力对涉案高尔夫球场升级改造，凯恩斯公司主观上有积极履行合同义务的意愿；客观上实施了履行合同的行为，且为涉案高尔夫球场提质改造作出了突出贡献，不存在迟延履行义务或其他违约行为导致不能实现合同目的的行为，一审法院无权解除合法正当且正在履行的合同。（2）一审判决解除双方的租赁合同完全是审判员为了掩盖自己先予执行犯下的错误。本案双方权利和义务关系错综复杂，双方的诉讼观点明显相悖，根本不符合先予执行的条件。这也导致了本案审判员必须作出解除合同的违法判决。（3）一审判决仅凭远恒佳公司单方面罗列的表格清单，判决凯恩斯公司支付1,132,552.81元酒店公寓租金给远恒佳公司，凯恩斯公司有权拒绝支付。（4）一审判决凯恩斯公司承担违约金833,333元更是没有任何依据。凯恩斯公司在本案中没有任何违约行为，违约的是远恒佳公司，一审判决认定违约金833,333元的计算方式更是闻所未闻，随心所欲。因此，一审判决守约方向违约方支付违约金是典型的错误判决。（5）一审判决凯恩斯公司向远恒佳公司支付742,303元会卡服务费属错误判决。本案的违约方是远恒佳公司，远恒佳公司在诉讼过程中就申请先予执行，导致未审先判，其违约与第三方合作霸占凯恩斯公司租赁标的，无论合同是否解除，涉及会卡方面的损失应由远恒佳公司自行承担。5.远恒佳公司在履行合同中存在严重的违约行为，一审判决不予认定属认定事实错误。（1）如前所述，远恒佳公司并未按合同约定将所谓的34间酒店公寓交付给凯恩斯公司。（2）关于电瓶车车库的问题，一审判决认定系由于小埠公司的原因导致凯恩斯公司不能正常使用，从而认定远恒佳公司不存在违约行为。该认定与合同约定及法律规定均相矛盾。根据约定保证租赁物正常使用的责任主体是远恒佳公司，一审判决认定小埠公司的责任，明显与双方的约定及法律规定相悖，属明显的认定事实错误。（3）一审判决对凯恩斯公司在一审提交的洗车站情况、草坪机械库情况、农机燃油库情况，用于证明远恒佳公司存在违约行为，一审判决对该事实只字未提，属明显的包庇远恒佳公司，不仅程序违法，还导致本案的基本事实尚未查清。（4）一审判决认定远恒佳公司股权变更未通知凯恩斯不属于违约行为，属认定事实严重错误。（5）根据双方签订的租赁合同，远恒佳公司应交付完整且正常使用的球车车库给凯恩斯公司。但是远恒佳公司刻意隐瞒事实，交付危房给凯恩斯公司，属严重的违约行为。
远恒佳公司辩称，1.一审程序合法。（1）一审未在六个月内审结，完全是凯恩斯公司故意拖延诉讼所致。（2）本案先予执行程序合法。因凯恩斯公司违约，远恒佳公司有权单方解除合同。远恒佳公司因情况紧急申请先予执行并提供1000万元担保，符合法律规定。法律并无规定判人员审理了先予执行申请就不能审理诉讼案件。（3）一审驳回凯恩斯公司回避申请决定符合法律规定。凯恩斯公司收到驳回回避申请决定书后没有在规定时间内申请复议，直到一审第二次开庭时才提出复议申请，不符合法律规定。2.一审判决认定凯恩斯公司未交纳酒店公寓租金构成根本违约的事实清楚，证据充分。（1）双方的移送清单可以证明酒店公寓按约定已交付凯恩斯公司；凯恩斯公司的回函认可双方于2019年10月1日正式交接；先予执行的移送清单上载明了34间酒店公寓，双方及清点人员签字盖章确认，至于8301号、8303号酒店公寓是不包含在34间酒店公寓内。（2）凯恩斯公司以远恒佳公司未提供与出租方约定一致的合同为由不支付酒店公寓租金的上诉理由不能成立。一是涉案租赁合同并未约定远恒佳公司必须向凯恩斯公司提供与出租方签订的合同，只约定远恒佳公司按照与出租方签订的合同约定付款。二是协商签订租赁合同时，远恒佳公司已向凯恩斯公司出示与出租方的租赁合同，据此双方计算出每年应付该项费用，并以表格的形式在合同中列明。三是凯恩斯公司提交的证据也可以证明其已拿到上述出租合同。四是凯恩斯公司收到远恒佳公司催款函后从未对金额提出异议。（3）涉案34间酒店公寓认购人均未按合同约定签订商品房买卖合同，不是买受人，该认购人支付的选房金或诚意金仅仅是取得了指定房源的选房权和已付款的8%的固定回报，并不是所有权人。小埠公司将酒店公寓的资产全部注入了远恒佳公司。并办理了不动产权证。所有权人是远恒佳公司。（4）凯恩斯公司违背合同约定直接与酒店公寓认购人签订租赁合同，侵害了远恒佳公司对该物权的处分权，凯恩斯公司的上述行为对远恒佳公司不产生法律效力。凯恩斯公司关于远恒佳公司的副总殷某要求凯恩斯公司直接与公寓认购人签订租赁合同是无稽之谈。故凯恩斯公司未经远恒佳公司同意向酒店公寓认购人支付租金418,300元，不能作为减少本案租金的依据。3.一审判决认定凯恩斯公司未能投入资金400万元左右属违反合同约定，有租赁合同、先予执行时双方的盘点表予以证明。截止2020年底凯恩斯公司只投入整改修缮费用1,049,615元；截止到2022年3月18日，凯恩斯公司共投入的整改修缮费用仅为2,425,936元。凯恩斯公司在二审中提交的600多万元修缮整改费用不是事实，其中146万余元已计入双方认可的修缮整改费用；162万元是剪草机、打药机等设备；其他的是日常经营费用。4.凯恩斯公司在本案中存在六个方面的违约行为：凯恩斯公司未向远恒佳公司支付酒店公寓租金；擅自变更微标；未在球场营运前期未一次性投入整改费用400万元左右；未投入足够的运营费导致球会品质下降；与认购人签订21份公寓租赁合同；在租赁区域内乱砍乱伐林木的违法行为，据此，远恒佳公司取得单方解除合同权，可以解除合同。5.远恒佳公司在履行租赁合同不存在违约行为。关于电瓶车车库问题，远恒佳公司已交付，但凯恩斯公司在使用过程中，由于第三方施工的原因有所影响，不是凯恩斯公司的责任。关于洗车站、草坪机械库、农机燃油库问题，租赁合同中没有上述租赁物，远恒佳公司不存在违约问题。关于远恒佳公司内部股权结构变化问题，并不影响租赁物的权属和使用。关于球车车库于2016年被认定为危房，该车库是原配套的球车车库，不是远恒佳公司交付给凯恩斯公司的球车车库，远恒佳公司交付的球车车库是新建的，凯恩斯公司一直使用新球车车库，从未提出异议。
小埠公司述称，同意远恒佳公司的答辩意见。
远恒佳公司向一审法院起诉请求：1.依法确认远恒佳公司和凯恩斯公司的租赁合同及补充协议已于2022年1月10日解除；2.依法判令凯恩斯公司立即支付远恒佳公司2019年10月1日至2022年1月10日的公寓租金1,047,202元、支付2022年1月11日至2022年1月17日的公寓占用费8819元，合计1,056,021元，2022年1月18日至公寓全部返还之日的占用费按459,824元/年计算支付；3.依法判令凯恩斯公司立即将租赁标的物返还给远恒佳公司，租赁标的物包括18洞高尔夫球场莲湖场、酒店会所(1楼前台、出发台、两间办公室；2楼客房、餐厅）、球车、电瓶车库、工具设备、办公设备、公寓、员工宿舍等、以及坐落于鹿鸣溪谷B13、B14的两栋别墅（房产证号码：郴房权证北湖字第71601XXXX号、71601XXXX号）；4.依法确认凯恩斯公司交付给远恒佳公司的押金5,000,000元作为应支付的违约金，远恒佳公司不予退还；5.依法判令凯恩斯公司赔偿远恒佳公司林业罚款51,480元；6.依法判令凯恩斯公司立即办理解除坐落在郴州小埠鹿鸣溪谷别墅（产权证号：郴房权证北湖字第71601XXXX号）的抵押登记；7.本案全部诉讼费用由凯恩斯公司负担。诉讼过程中，远恒佳公司增加诉讼请求为：依法判令凯恩斯公司立即赔付远恒佳公司损毁租赁物经济损失、维修费247,638元；依法判令凯恩斯公司立即支付给远恒佳公司已售十年、八年、度假会籍卡剩余使用年限分摊费295,160元，已售储值卡余额106,318元，已售次卡服务费340,825元，合计742,303元。以上二项共计989,941元。
凯恩斯公司向一审法院反诉请求：1.依法确认远恒佳公司于2021年11月23日出具的《关于解除球场承包租赁合同的函告》、2022年1月8日出具的《关于解除<租赁合同>及<补充协议>的通知》不发生效力；2.依法判决远恒佳公司恢复郴州南岭高尔夫球场电瓶车原状、草坪机械库原状、油库原状、洗车站原状，并交付给凯恩斯公司；3.依法判决远恒佳公司向凯恩斯公司支付打球费5990元、住宿费42,073.63元、储值卡5150元、畅打卡17,830元、应收款32,563.5元，共计103,607.13元；4.依法判决远恒佳公司向凯恩斯公司支付违约金5,000,000元；5.依法判决远恒佳公司承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，凯恩斯公司变更反诉请求为：1.依法判令远恒佳公司继续履行与凯恩斯公司2019年9月28日签订的《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》及《郴州南岭高尔夫球场租赁合同补充协议》；2.依法判决远恒佳公司立即将反诉请求第一条约定的租赁标的物立即交付给凯恩斯公司；3.依法判决远恒佳公司向凯恩斯公司支付先予执行期间的经营损失2,000,000元（该损失自2022年3月3日暂计至2022年5月3日，后续经营损失按1,000,000元/月计算至远恒佳公司将反诉请求第一条约定的租赁标的交付之日止）；4.依法判决远恒佳公司向凯恩斯公司支付违约金5,000,000元；5.依法判决远恒佳公司向凯恩斯公司支付品牌形象受损赔偿金2,000,000元；6.依法判决远恒佳公司承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：一、郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司成立于2017年4月20日，注册资本一亿元整；曾用名郴州小埠南岭文旅体育产业有限公司，于2021年8月10日名称变更为郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司。郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司成立于2019年7月15日，注册资本1200万元。郴州小埠投资开发集团有限公司成立于2009年3月13日，注册资本5000万元。二、2019年9月28日，郴州小埠南岭文旅体育产业有限公司（甲方）与郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司（乙方）签订《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》，双方约定就乙方租赁甲方名下的郴州南岭高尔夫球场进行经营事宜协商一致，合同主要约定：1.租赁标的：租赁标的以球会现经营范围为准，主要包括18洞高尔夫球场莲湖场、酒店会所(1楼前台、出发台、两间办公室；2楼客房、餐厅；3楼客房、餐厅）、球车、电瓶车库、工具设备、办公设备。租赁标的以实际接收的为准，除球场、酒店公寓需整体接收外，其他对于乙方无需使用的租赁标的，乙方有权不予接收或退回。租赁标的详细见本合同附件一租赁标的清单。2.租赁期限：2.1免租整改期为9个月，免租整改期从甲乙双方完成租赁标的交接之日起算，免租整改期间球场由乙方负责运营及实际使用租赁标的的相关费用。2.2乙方租赁该租赁标的的期限为10年，起租日从免租整改期结束之日起算。2.3若乙方续租应在合同期满前三个月申请，经甲乙双方协商后重新签订租赁合同。2.4免租整改期、租赁期期间，如有第三方有意购买此租赁标的或其中任意一处租赁标的，甲方需提前30天通知乙方，乙方享有优先购买权，如乙方无购买意愿，则甲方需与第三方约定，确保与乙方的租赁合同履行至租赁期限届满。3.押金、租金及其他费用：3.1租金：鉴于球场经营的现状，同时为提升球场的品质，甲方在租赁期十年以零租金的形式将租赁标的出租给乙方经营，乙方除投入资金进行一次性整改费用之外，承诺每年投入足够的运营费用，以达到甲方对球场高品质的需求。3.2押金：本合同押金共500万元。根据甲乙双方协商，2019年7月20日前乙方先支付100万元押金给甲方，到账之日起甲乙双方可开始办理相关移交工作。在2019年9月30日前支付200万元押金给甲方；在2019年10月15日前支付剩余200万元押金给甲方。甲方在押金到账之日开具押金收据给乙方。甲乙双方约定，甲乙双方在签订本协议后30日内完成交接手续。租赁期满后，上述押金500万元人民币转化为球场的整改资金，归甲方所有。3.3球场用地、公寓、员工宿舍的租金以租赁标的交接之日为界限，在租赁标的交接之日前的租金由甲方承担，在租赁标的交接之日后的租金由乙方承担。甲方保证乙方在租赁期限内所需支付的包括球场用地、公寓、员工宿舍租赁费用按现甲方与出租方签订的合同约定付款。如球场用地、公寓、员工宿舍现有合同约定的租赁期限在本租赁合同期限内结束，甲方应与原出租方续签好合同，以明确本租赁合同在租赁期内球场用地、公寓、员工宿舍的租金费用。如租赁期内出现租赁标的的减少（例如出现村委或政府收回部分球场用地、公寓所有权人不再出租等的情形)，相应租金应扣减。租赁期球场用地、公寓租金如下表（以甲方与村民小组签订的合同计算值为准）：
单位：人民币万元/年
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年
球场用地
41.97
41.97
41.97
41.97
50.37
50.37
50.37
50.37
50.37
60.45
公寓
47.25
47.25
47.25
47.25
47.25
47.25
47.25
47.25
47.25
47.25
对于上述租金，乙方按甲方与出租方签订合同约定的付款时间、付款方式付款给甲方，由甲方代收代付，如乙方要求提供发票，乙方据实承担税金。3.3.1甲方承诺，如在租赁期内由于第三方的原因要增加球场用地等租金费用或甲方与第三方发生纠纷造成乙方不能正常经营的，由甲方负责协调处理，甲方处理不好导致本合同不能履行的，视甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应承担相应的违约责任。3.4现有的员工宿舍，租金按目前的员工住宿标准（员工200元/月、主管300元/月、经理500元/月)按实际住宿人数从实际完成交接之日起算。甲乙双方同意按甲方集团同等条件，新的员工宿舍10年内每平方米每月租赁费用不超过20元/平方米。3.5在球场运营前期，针对球场在本合同签订时的现状，乙方会对酒店、会所、公寓、球场等一次性投入人民币400万元左右进行整改修缮（具体以实际投入为准）。3.5.1乙方对酒店会所的室内装修、球场整改修缮等工程资金预算使用情况应提前报甲方备案，由甲方出具书面的同意意见（加盖甲方公章）。对乙方提出的整改修缮方案，甲方在乙方提出之日起五个工作日内未予答复的，视为甲方同意整改修缮。整改修缮时间由乙方自行确定。3.5.2就乙方投入的租赁标的整改修缮费用、支付的押金及本合同项下可能发生的赔偿款，甲方集团同意提供其名下一栋别墅向乙方作抵押，在甲方收到足额押金之日起5天内办理抵押登记，抵押物信息如下：房产坐落地：郴州小埠鹿鸣溪谷，房产证号码：郴房权证北湖字第71601XXXX号；具体事项甲方集团、甲方、乙方另行签订抵押合同。如租赁期间，因甲方原因导致违约，乙方有权向法院申请将抵押物拍卖或变卖以赔偿乙方损失。若甲方无违约情况，待租赁期满，即撤销该抵押登记，此权利义务消失。3.6乙方须按下列计费方式向甲方计付自用的电费、水费、燃气费及空调暖气费：(1)电价=供电部门用电定价；(2)用电量，有独立电表的按独立电表核算：共用部分（如弱电机房、电梯、中央空调、景观用电等)由郴州小埠投资开发集团有限公司与乙方五五分摊；(3)水价=园区供水定价；(4)用水（含冷水、热水）量，由郴州小埠投资开发集团有限公司与乙方一九分摊；(5)燃气价及空调暖气价=供气部门定价；(6)用气量场地内独立气表用气量；(7)水、电、燃气、空调暖气单价等均按照相关政府部门定价标准执行；(8)缴纳时间以政府部门缴费单时间为准。3.7甲方银行账户如下：单位名称：郴州小埠南岭文旅体育产业有限公司；开户行：交通银行郴州五岭支行；账号：437899991010003053336(如有变更，甲方须及时通知乙方，乙方按甲方的变更办理)。4.甲方的权利和义务：4.1甲方必须保证在租赁期内该球会(18洞标准球场、酒店、会所、电瓶车库、工具设备、球车，及公寓、员工宿舍等)相关配套设施完整并拥有合法的出租权，否则乙方有权解除合同，甲方应承担因此给乙方造成的各种损失。4.2在乙方提出交接请求时，甲方应及时、配合向乙方交付租赁标的。4.3乙方独立自主经营，甲方不得干涉，在日常经营活动中所发生的纠纷（与顾客之纠纷、内部劳资关系纠纷、债权债务、行政事业收费、经营日常开支欠款等)，由乙方承担，但由于甲方原因导致的由甲方承担。4.4由于政府行为造成乙方停止营业，给予经济补偿的费用，属乙方投入的归乙方所得，属甲方投入的归甲方所有。4.5如甲方财产对外办理抵押担保，甲方有义务告知乙方，且不能影响乙方的正常经营，否则视甲方违约。4.6就租赁标的，如存在甲方与第三方签订合同、协议的，甲方需书面列明，如实告知乙方。对于甲方与第三方签订的合同、协议（球场租赁合同、酒店公寓返租合同、会籍合同除外)，乙方有权选择是否代甲方履约。如乙方选择不代甲方履约的，原有合同义务由甲方自行处理。甲方履行合同义务不能影响乙方的正常运营。5.乙方的权利和义务：5.1乙方在合同期内可自行合法使用租赁场地，开展各项合法经营活动，包括但不限于高尔夫及相关业务（如广告、婚纱拍摄、草坪婚礼、餐饮、住宿、场地租赁等），租赁场地的经营所得全部归乙方所有。5.2乙方如需对外转租部分或全部租赁标的需经甲方书面同意，未经甲方书面同意不可对外转租。5.3乙方须按期足额支付合同约定的费用。5.4乙方不得使用甲方财产对外提供抵押担保，不得擅自处置甲方财产。5.5乙方所雇佣人员与乙方形成劳动关系或者劳务关系，与甲方没有任何关系。乙方员工的招聘、管理、支付的各类费用等纠纷均与甲方无关。5.6在乙方租赁期间，乙方有权对球场进行必要的改造，包括但不限于对1号、13号、14号等果岭旁边的树木砍伐（以保证足够的阳光、通风条件）、取消或缩小部分沙坑等。需要甲方配合的，甲方应当协助配合。6.其他约定事项：6.1甲方须协助解决备沙场、备草区、工具机械设备场（新）等现在比较欠缺的用地，备沙场、备草区、工具机械设备场的用地面积须达到行业正常标准，费用由乙方承担。6.2球会现有员工由乙方考核接收，并与考核合格的员工重新签订劳动合同。考核未合格的员工由甲方自行处理，所产生的劳动纠纷、劳动赔偿等由甲方承担。球会现有员工的薪酬、社保、福利等，在乙方接收之前，甲方应当全部足额支付。6.3甲方承诺，若在合同签订后由于政府原因导致合同不能履行的，乙方有权解除合同，甲方应全额退还乙方押金：若乙方已经对酒店、会所、公寓、球场进行整改修缮，甲方同意全额赔偿乙方对酒店、会所、公寓、球场投入的整改修缮费用。6.4乙方同意，甲方指定签字人授权的人员在球会每年前200次打球，以100元/次结算：超过200次的，享受协议价格待遇。甲方指定签字人在5个人以内，指定签字人名单作为该合同附件。6.5字号、品牌冠名：乙方不能变更南岭高尔夫球会徽标，但可在南岭高尔夫球场名称前加凯恩斯?湘鹰。6.6甲乙双方同意，在任何情况下解除合同时，由乙方投入的机械设备及乙方购买的资产归乙方所有。6.7会籍卡销售及相关约定：6.7.1有效期超出十年经营期限的会籍卡：甲方负责销售定价，双方均可销售，销售款统一支付至甲方账户。销售佣金按销售回款的40%结算，剩余60%按该会籍卡的使用年限平均计入各服务年限逐年分配，其中乙方租赁期限内的归乙方，其余的归甲方。6.7.2有效期在十年经营期限内的会籍卡：乙方负责定价、销售、服务。6.7.3经营期届满，或其他原因导致合同提前终止的，尚未消费完的储蓄卡、套餐和尚未到期的会籍卡，双方按市场价进行结算，乙方支付费用后，甲方接收提供服务。6.7.4因甲方或乙方原因导致合同提前终止的，造成守约方在会籍卡方面的损失，由违约方承担。6.7.5甲方原有的各类会籍会员（需付费打球的）在乙方经营期内消费的，乙方必须接收。在交接前，甲方需提供各类会籍会员的清单、会员合同及对应的会员待遇条款。6.7.6甲方已收取费用的（储值卡和特惠套餐）客户，在交接前，甲方需提供已收取费用的客户清单。已由甲方收取费用的客户在乙方经营期内进行消费的，由甲方负责确认消费者身份，乙方配合，由甲方加盖公章或由甲方指定人员对消费签字确认，并由甲方按市场价（按照客户的实际消费金额）结算费用给乙方。6.8租赁期满或提前终止合同，乙方按交接清单返还租赁标的，返还的租赁标的需同类型、同数量，如发生人为损坏由乙方负责恢复原状或照价赔偿：在合同期内，租赁标的有自然老化失去使用价值的（非人为损坏），由双方核实确认后划销；别墅可移动得家具、家电设施归乙方所有，不可移动家具、家电设施装修归甲方所有；对于球场的改造（包括但不限于取消沙坑、缩小沙坑、树木砍伐等）及设施设备的自然老化，甲方无权要求乙方恢复原状或赔偿。6.9甲方向乙方办理交接时，库存物资（包装完好的肥料、农药、设备配件等）按采购原价转给乙方，乙方支付费用给甲方；租赁期满后，双方办理交接，乙方的库存物资(包装完好的肥料、农药、设备配件等)，甲方亦按采购原价接收。6.10由于乙方对高尔夫球场、餐饮、住宿等进行整体运营，在乙方经营期内，甲方须将餐饮服务许可、特种行业许可（住宿）等的许可无偿变更为乙方，相关协议另行签订。需要甲方配合的，甲方应当协助配合。6.11针对甲方于2018年10月25日与广州泓远贸易有限公司签订的球车租赁合同，共20辆球车，在甲乙双方交接日前的租金，由甲方负责支付，乙方负责剩余的租金或者购买款项的支付。在交接前，乙方有权对上述20辆球车进行现场验车，以保证车况良好。在租赁期内，球车的所有权归乙方所有，如租赁期内出现合同终止的情形，乙方有权对球车进行处置，处置所得归乙方所有。租赁期届满，球车的所有权归甲方，由甲方自行处理。7.协议的变更或者解除：7.1双方协商一致，可以变更或者解除本合同，但须经双方的书面确认。7.2本协议的补充或修改，需经过甲乙双方协商一致，签署书面补充协议后生效。8.违约责任：8.1基于本合同约定内容，在乙方提出交接请求时，若由甲方原因导致无法移交相关租赁标的的，乙方有权解除合同，则甲方应在收到乙方通知之日起5个工作日内全额退回乙方己付押金，另应向乙方支付押金的100%作为违约金。若甲方逾期退回押金和支付违约金，从逾期之日起，甲方应按逾期款的万分之五/日向乙方支付滞纳金。8.2如到2019年12月31日，乙方选择不接收球场经营，则已付的100万元押金甲方有权不予退回。8.3如在免租整改期、租赁期由于甲方原因导致违约的或合同不能履行的，乙方有权解除合同，甲方应在收到乙方通知之日起5个工作日内全额退回押金，还应向乙方支付押金的100%作为违约金，若乙方已经对酒店、会所、公寓、球场进行整改修缮，甲方同意全额赔偿乙方对酒店、会所、公寓、球场投入的整改修缮费用。若甲方逾期退回押金和支付违约金及修缮费用的，从逾期之日起，甲方应按逾期款的万分之五/日向乙方支付滞纳金。如甲方逾期超过三个月不予退回，乙方有权按本合同3.5条款及抵押合同相关约定，向法院申请拍卖或变卖抵押别墅以赔偿乙方损失，若不足以赔偿乙方损失的，乙方有权继续向甲方追偿。8.4如乙方逾期支付剩余押金，从逾期之日起，乙方应按逾期款的万分之五/日向甲方支付滞纳金。8.5基于本合同约定内容，若因乙方违约包括但不限于逾期支付酒店会所、球场用地、公寓、员工宿舍的租金达三个月、乙方提前退场、经营不善造成球场、会所严重品质下降（品质下降的标准为：譬如球场草皮大面积死亡，严重积水，或者会所装修、设施严重老化等)等，甲方有权单方解除租赁合同，乙方应在甲方通知的期限内无条件离场，押金不予退还，造成甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿；乙方即撤销3.5条款的抵押登记，此权利义务消失。8.6任何一方违约均应赔偿给守约方造成的全部损失（包括因主张权利而产生的律师费、诉讼费用、差旅费用等)。9.争议解决：合同执行期间如发生争议，双方协商解决。如协商不成，可向租赁标的所在地人民法院提起诉讼。10.合同生效及附件：本合同自双方签字、盖章，于2019年10月1日起生效，未尽事宜，由双方共同协商并另行签订补充协议。补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同附件视为本合同有效组成部分，与本合同具有同等的法律效力。11.保密：在租赁期内及本合同终止或解除后，除非征得另一方书面同意，任何一方不得向任何第三方披露本合同中的任何内容和另一方的业务信息。尽管有以上规定，任何一方可将本合同内容披露给因职责而得到该等信息的员工、顾问、律师、会计师、供货商等，但应确保该等人士或机构对本合同保密。本条的规定在本合同终止或解除后仍然有效。12.通知：本合同项下的任何要求、通知、函件等如以书面形式发出的，则由专人递送或以邮资预付的挂号邮件、或通过传真送至另一方。如采用专人递送，在签收时视为送达；如采用挂号邮件，在邮寄后第五（5）天视为送达：如采用传真，在收到传真机自动产生的确认回执时视为送达。本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，本合同签约地为中国郴州。三、2019年9月28日，郴州小埠南岭文旅体育产业有限公司（甲方）与郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司（乙方）签订《郴州南岭高尔夫球场租赁合同补充协议》，双方约定就2019年9月28日签订的《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》（称为“租赁合同或主合同”）进一步明确相关事项，主要约定：1.土地使用税。目前及过往郴州南岭高尔夫球场不涉及需要缴纳土地使用税问题，如在双方签订租赁合同后，在免租整改期、租赁期内，出现需要缴纳的情况，双方同意终止合同，由甲方退还乙方己付押金及乙方对租赁标的已投入的事前经甲方审核的整改修缮费用。2.甲方免费提供两栋别墅给乙方使用，免费期间为十年九个月（含免租整改期)，乙方可自行决定对别墅的使用。两栋别墅信息如下：房产坐落地1：鹿鸣溪谷B13，房产证号码1：郴房权证北湖字第71601XXXX号，房产坐落地2：鹿鸣溪谷B14，房产证号码2：郴房权证北湖字第71601XXXX号。3.乙方负责前期一次性整改投入及租赁期内每年正常的球场运营费用。非甲方原因导致的，如不可抗力或政府国土政策收紧等需对球场、球道、果岭等进行改造或导致球场不完整的，改造和修缮费用由甲方承担；若超出甲方承担范围，乙方可选择终止合同，甲方退还乙方所交押金及已投入的事前经甲方审核的整改修缮费用。4.双方同意如因政府政策风险或不可抗力致使合同不能履行的，由双方共同协商解决，乙方也可选择解除合同，甲方在乙方选择解除合同时，应退还乙方已付押金及已投入的事前经甲方审核的整改修缮费用；另乙方可选择继续使用别墅至原合同约定的期限届满或同时终止使用别墅，如乙方选择同时终止使用别墅的，甲方应承担乙方实际投入的别墅装修费用。5.若在合同签订后由于甲方原因（如第三方收购等）导致合同不能履行的，视为甲方违约，甲方愿意承担相应的违约责任，退还乙方已付押金及已投入的事前经甲方审核的整改修缮费用和别墅装修费用，并赔偿乙方已付押金的100%作为违约金。6.练习场：由甲方配合乙方协调解决。7.甲方以郴州小埠南岭文旅体育产业有限公司（含租赁标的）申请的专项资金、补贴等，归甲方所有。8.本补充协议自签署之日起生效，与主合同具有同等效力，本补充协议与主合同不一致的以本协议约定为准，本补充协议中未做约定的适用主合同相关约定。本协议一式四份，甲、乙双方各执两份，本合同签约地为中国郴州。四、2021年11月23日，郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司向郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司发出《关于解除球场承包租赁合同的函告》，内容如下：“贵我两司于2019年9月28日分别签订《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》及《补充协议》，根据协议约定，我方在2019年10月将南岭高尔夫球场及酒店公寓整体出租给贵方，双方办理了移交手续。在贵方承包经营的过去两年多时间里，卢某某董事长及球会经营负责人彭某某先生为改善球场品质、提升球会效益做了大量的工作，我们深表感谢！期间虽然发生了擅自大量砍伐球场绿化苗木以致引起国土和林业部门处罚、擅自变更球会徽标及拖欠或拒付酒店公寓租金等一系列违约事件，我们并未深究。今年以来，由于贵方直接通知酒店公寓业主毁约并将部分酒店公寓封门，引发更大的矛盾乃至诉讼，也给我方造成了更大的负面影响。鉴于部分会员及公寓业主的四处告状，加之目前国家对高尔夫球场的高压政策，我方在不得以情况下，特书面函告贵方：1.自本通知到达贵司之日起解除贵我双方签订的《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》和《郴州南岭高尔夫球场租赁合同补充协议》。2.若贵方能够及时派代表在2021年12月15日前与我司办理相关结算及移交手续，我方愿本着友好的原则，就贵方所交存押金和球会投入的处理方式进行协商，并愿与湘鹰俱乐部重新签订长期的合作协议，保证湘鹰俱乐部理事成员的必要权益。再次感谢卢某某董事长及湘鹰各位理事的理解与支持！”2021年12月3日，郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司向郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司发出《关于郑重申明双方必须履行球场承包经营合同的回函》，内容如下：“贵公司（原名郴州小埠南岭文化体育产业有限公司）来函《关于解除球场承包租赁合同的函告》，我司于2021年11月28日收悉。经慎重研究，我公司认为，贵我双方必须诚实守信、继续履行合同，贵公司无权单方解约，事实与理由函复如下：“2019年9月28日贵公司与我公司签订《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》及《郴州南岭高尔夫球场租赁合同补充协议》（简称《球场租赁合同》和《补充协议》），合同约定将南岭高尔夫球场、酒店会所及经核对的配套设施出租给我公司，免租整改期9个月，租赁期限为完成整改之日起10年（详见《球场租赁合同》和《补充协议》）。我公司于2019年10月1日与贵公司正式交接，交接后我公司投入了大量的人力、物力、财力和管理对球场、酒店进行整改，使球场品质、客户满意度得到了大幅的提升，也使原来亏损严重的球场，逐步走出困境。截止到本函发出之日，我公司初步统计已经为整个南岭高尔夫球项目投入资金约1200万元（未包括这两年多的经营亏损约300万元）。眼下，球场运营刚刚有所起色，亏损在减少，球场将逐渐进入收获的季节。但是，贵公司此时发来解除合同的函告，犹如晴天霹雳，极大的伤害了贵公司与我公司的友好合作。贵公司来函声称我公司不尊重贵公司品牌标徽（详见合同第6.5，我们连前台标徽都没动）、乱砍伐苗木导致处罚（详见合同第5.6款约定）、拖欠铂金公寓租金（详见合同3.3款）等所谓的违约事件，或是言过其实，或是歪曲事实，请贵公司认真阅读合同，我公司无需一一回应（真正违反合约的是贵公司，在此不一一叙述）。贵公司之所以希望解除合同，究其原因是贵公司已经与第三方合作开展职业教育，需要将南岭高尔夫球场、酒店会所及交由我方使用的两栋别墅作为合作场地（按合同第2.4款，已经违约）。据了解，2021年7月贵公司全资股东郴州小埠投资开发集团有限公司与郴州远恒佳教育管理有限公司、湖南美景卓远教育科技发展有限公司签订了合作协议，三方约定共同开展职业教育，需要使用南岭高尔夫球场、酒店会所及两栋别墅作为场地，约定中要求解除与我公司的《球场租赁合同》。又根据公开查询的信息，贵司在2021年8月10日完成更名，同时，股东变更登记为郴州小埠投资开发集团有限公司（持股49%）、郴州远恒佳教育管理有限公司（持股51%）。可见，贵司‘一女二嫁’，单方解约，实属失信，把我们蒙在鼓里。现贵公司因为单方原因意图解除合同，我公司认为不符合双方的合同约定，更不符合法律法规的规定，因此贵公司的解约函告不能达到解除合同的法律效果。望贵公司慎重对待，信守承诺。若有争议，我公司愿意保持与贵司沟通。我公司将继续履约，确保会员、球会相关方的权益继续得到保障，但与此同时，我公司将保留向贵公司主张违约赔偿等相关权利。此复。2022年1月7日，远恒佳公司向凯恩斯公司发出《关于解除<租赁合同>及<补充协议>的通知》，内容如下：“贵我公司于2019年9月28日分别签订了《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》（以下简称为《租赁合同》）及《郴州南岭高尔夫球场租赁合同补充协议》（以下简称为《补充协议》）。我公司依约在2019年10月将南岭高尔夫球场及酒店公寓整体出租给贵公司，双方办理了租赁标的物移交手续，履行了合同义务。首先感谢贵方在承包经营期间，在卢某某主席及湘鹰各位理事的带领和支持下对球场品质改造、球会效益提升方面的做的大量工作！迫于政府下达缴纳土地使用税的压力及我司资产清算的无奈，近期经过双方多轮协商沟通，现就解除《租赁合同》及《补充协议》事宜说明如下：根据《租赁合同》第8.5条约定‘基于本合同约定内容，若因乙方违约包括但不限于逾期支付酒店会所、球场用地、公寓、员工宿舍的租金达三个月，乙方提前退场……等，甲方有权单方面解除租赁合同，乙方应在甲方通知的期限内无条件离场……’以及《补充协议》第1条约定‘土地使用税。目前及过往郴州南岭高尔夫球场不涉及需要缴纳土地使用税问题，如在签订租赁合同后，在免租整改期、租赁期内，出现需缴纳的情况，双方同意终止合同。’在《租赁合同》《补充协议》履行期间，贵公司至今为止没有向我公司支付‘公寓、员工宿舍的租金’，远超《租赁合同》约定的三个月履行期限，该行为已构成根本违约。同时，2021年12月14日，税务部门就租赁标的物‘高尔夫球场土地使用税缴纳问题’分别向贵我公司下达了《税务事项通知》，要求申报缴纳城镇土地使用税，出现了‘需要缴纳土地使用税’这一约定解除合同的法律事实。鉴于《租赁合同》《补充协议》履行期间，贵公司违约，且出现了‘需要缴纳土地使用税’等法定和约定解除合同的事由和事实，为此，我公司决定解除合同。现就解除合同事宜，特向贵公司通知如下：1.自本通知到达贵公司之日起解除贵我公司双方签订的《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》和《郴州南岭高尔夫球场租赁合同补充协议》。2.自本通知到达贵公司之日起三日内，将租赁标的物即18洞高尔夫球场莲湖场酒店会所(1楼前台、出发台、两间办公室、2楼客房、餐厅)、球车、电瓶车库、工具设备、公寓、员工宿舍等，以及坐落于鹿鸣溪谷B13、B14的两栋别墅（房产证号：郴房权证北湖字第71601XXXX号、71601XXXX号)返还我公司，并清算合同债权债务。3.自本通知到达贵公司之日起三日内，办理解除坐落在郴州小埠鹿鸣溪谷别墅（产权证号：郴房权证北湖字第71601XXXX号）的抵押。特此通知，请卢某某主席及湘鹰各位理事理解支持！”2022年1月13日，凯恩斯公司向远恒佳公司发出《关于再次申明双方必须履行球场承包经营合同的回函》，内容如下：“贵公司（原名郴州小埠南岭文化体育产业有限公司）来函《关于解除球场承包租赁合同及补充协议的通知》我司于2022年1月11日收悉。贵公司此时再次发来解除合同的‘通知’，‘通知’中所列条款，纯属夸大事实或无中生有或别有用心，我方感到无比愤慨！也极大的伤害了贵公司与我公司的合作。我公司自2019年10月份，正式与贵公司进行承包经营交接（人、财、物的全面交接，交接期为三个月)于2020年1月正式整改营运管理南岭高尔夫球会。经过两年多的呕心沥血、尽心尽力，并投入大量的人力、物力及资金，使球场品质得到了大幅度的提高，客户满意度也大幅提升，球场的经营效益也逐步变好，在这个时候贵公司借种种不确实的理由提出解除承包合同，我公司坚决不接受。“就贵公司来函声称我公司逾期支付铂金公寓及员工宿舍租金达三个月的所谓违约事件和税务部门提出需缴纳土地使用税的问题回复如下：一、铂金公寓租金问题（详见郴州南岭高尔夫球场租赁合同3.3款），其中还包含了球场用地与当地村民的租金问题，2020年初，我公司就与贵公司（当时指定分管南岭高尔夫项目的张某甲、张某乙）协商过，我公司要支付的款项，必须直接支付给受益人，不同意贵公司代收代付（个中原因你我都清楚），并得到贵公司的同意，在贵公司的协助下，我公司已于2020年初，实际支付给当地村民（受益人）五年的租金（合计1,923,893.77元，详见租金付款凭证）；与此同时，铂金公寓的付款也在同时进行，但贵公司提供的铂金公寓业主租赁合同从法律上讲已全部过期失效，已不具备法律上付款的依据，再加上所有的铂金公寓业主，是贵公司销售给他们的，产权属于业主，与贵公司无关，我们双方都不能越俎代庖，要使酒店客房合法正常经营，必须要与业主方重新签定续租合同；经我方与贵公司张某甲、张某乙协商（考虑到原租赁合同已过期，某些业主与贵公司的产权纠纷不愿续租，更有许多业主向我们反映一定要和我方签定续约合同才能保证收到租金），我们必须与每一户业主重新签定租赁合同，在请示邓辅唐老总同意支持下，并交待张某乙、殷某总将原来业主合同和联系方式马上复印交给我方，以便我方开展对所有铂金公寓业主的租赁合同重新签定（当时我方还提出让邓辅唐老总带头来签续约合同，给其他业主做个榜样，邓总口头承诺，一定会支持我们这项工作，而且理顺了这项工作，对双方都有利，等其他业主先签，我到时候一起签)。截止到目前为止，除了邓辅唐先生（三间、其妻妹1间，多次协商没签）、五户不同意续租（要求贵公司落实产权，他们要买卖、转让）、一户（联系不上，未签），其他业主已全部续签完成（其中也包括了邓辅唐的父亲），两年的租金款项均已全部支付（详见我公司支付凭证）。迫于无奈，我公司才向未签续约业主（包括邓辅唐老总）发出函告，告知于今年8月份停止未签续约业主房的使用，不再续租，停止租金的计算（在此之前的租金，也必须通过合法租约进行支付）。我方何来铂金公寓欠款一说？用此事来说事，那真是司马昭之心路人皆知！二、员工宿舍租金，我公司与贵公司名下的郴州小埠物业服务有限公司在2020年12月30日前已完全结清。请你们向自己的物业公司咨询！三、政府税务部门下达我们球会需缴纳土地税问题，只是协商函，现并不是执行文件，可以根据我们的实际情况进行协商，我方也积极在和税务部门协商探讨。即使需要缴纳土地使用税我公司在租赁期内愿意缴纳的情况下继续经营，也不存在单方解除合约的依据。任何情况下，只有双方同意才能解除合同。四、贵公司的通知中描述的：鉴于《租赁合同》、《补充协议》履行期间，贵公司违约，且出现了‘需缴纳土地使用税’等法定和约定解除合同的事由和事实，为此，我公司决定解除合同……“我公司回复如下：1.我们是平等的甲乙双方关系，不存在上下级关系，下发‘通知’请发给你们的下属。2.凭贵公司单方说词，就想三天之内将我方经营权收归已有，霸占我方所有投入的财产，真是土匪行为，无法无天，你们说的就是王法？3.奉劝贵方，要收回经营权，必须依法协商，以理服人，不要再搞些偷鸡摸狗的下三烂手段，否则会搬起石头砸自己的脚，伤害的是你们自己。望贵公司慎重对待，实事求是，信守承诺。我公司将继续履约，确保会员、球会相关方的权益继续得到保障，但与此同时，我公司将保留向贵公司主张违约赔偿等相关权利。此复。”五、电瓶车库为三层房屋的建筑，一层为凯恩斯公司使用的电瓶车库，二层和三层是施工单位百福建筑公司的员工宿舍，因建筑公司的施工行为以及建筑工人不规范的行为，造成了工人和车辆随意在球车库通行及停放，球车库围网被拆除和损坏，在车库内随意堆放建筑物品，二楼、三楼的入住人员随意朝楼下扔烟头和垃圾，百福建筑公司施工时未对路面修复挡土墙，致使整个车库都是泥土。凯恩斯公司与施工方百福公司多次沟通，情况仍得不到改善，所以凯恩斯公司希望远恒佳公司作为业主去与施工单位沟通和落实球车库的安全、卫生、独立使用该场所。为此，凯恩斯公司于2020年9月1日《关于电瓶车库安全隐患的联系函》、2020年10月15日《关于电瓶车库安全、卫生环境、独立使用的联系函》、2021年5月6日《关于电瓶车库安全隐患的联系函》，向远恒佳公司发出联系函，以联系相关事宜。六、2021年12月14日，国家税务总局郴州市北湖区税务局人民路税务所向凯恩斯公司及小埠公司发出（2021）2132、2133号税务事项通知书，其通知内容为：“根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例：第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。请你单位接到该通知后按规定申报缴纳城镇土地使用税。”因凯恩斯公司2022年4月27日在红网的问政湖南栏目发帖《郴州市湘鹰公司投资屡遇各种麻烦，法院判决不公》。其中涉及税务部门“关于出现国家征收土地使用税的情形”的内容，国家税务总局郴州市北湖区税务局人民路税务所于2022年5月6日向凯恩斯公司出具《关于凯恩斯公司咨询球场用地涉税事项的回复》：“2021年8月25日，湖南省财政厅国家税务总局湖南省税务局下发《关于调整我省城镇土地使用税征收范围的通知》（湘财税函（2021）1号）文件要求，因行政区划调整、城区面积发生变化，决定在全省范围内调整城镇土地使用税征收范围。8月27日，市税务局下发《国家税务总局郴州市税务局财产和行为税科关于调整城镇土地使用税征收范围的通知》（郴税财行便函（2021）5号）文件通知，按照省财政厅和省税务局文件要求，在财政部门的组织领导下，做好各项工作，收集和整理好呈报资料。为做好前期准备工作，北湖区税务局对涉及可能调整城镇土地使用税征收范围的区域开展税源调查、涉税信息收集和资料整理。因此，我所按程序对辖区内所有城镇土地使用税应税事项可能发生变化的纳税主体下发了税务事项通知书，要求申报占用土地的基本信息，以便准确掌握有关土地的涉税信息，甄别是否作为应税申报或非应税申报。根据上级工作部署，北湖区税务局与北湖区财政局进行调查后，北湖区人民政府拟定了对北湖区境内城镇土地使用税征收范围予以调整的方案并上报郴州市政府。郴州市政府已将全市调整方案呈报省政府。调整方案将北湖、苏仙两区行政区划内的土地均列入城镇土地使用税征收范围。目前，你司从郴州市小埠投资集团租赁的经营用地（高尔夫球场）系郴州市小埠投资集团从郴州市北湖区保和镇小埠村（现名：郴州市北湖区保和瑶族自治乡小埠村）租赁取得。在省政府批准郴州市政府调整方案前，北湖区城镇土地使用税征收范围仍按《湖南省财政厅、湖南省地方税务局关于批准城镇土地使用税地段等级税额标准的通知》（湘财税【2005】2号），2015年8月20日《郴州市人民政府关于调整市城区城镇土地使用税等级税额标准的通告》执行。因此，你司目前所占用土地未纳入城镇土地使用税的应征税范围。”七、2019年12月5日，小埠公司将坐落于郴州市北湖区保和瑶族乡小埠村南岭生态城鹿鸣溪谷B14栋101房（所有权证号：郴房权证北湖字第71601XXXX号）办理了抵押权登记，抵押权人为凯恩斯公司，抵押人为小埠公司。八、2019年12月12日，远恒佳公司向凯恩斯公司发出《关于支付球场土地租金及铂金公寓租金的联系函》及其附件，主要内容为：“根据我司与贵司签订的《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》第3.3条，押金、租金及其他费用约定：贵司保证根据我司与出租方约定的付款时间、付款方式付款给我司，由我司代收代付，如贵司要求提供发票，贵司据实承担税金。根据会所铂金公寓《房屋租赁合同》第三条约定每年公历12月20日之前支付租金，经统计2019年10月1日-2020年9月30日租金共计421,266元，详见附件1小埠集团会所铂金公寓返租付款明细表及房屋租赁合同。《土地租赁合同书》第3.2条约定，土地租金每5年支付一次，贵司承担2020年10月1日到2024年4月30日球场土地租金1,923,894元，详见附件2小埠村租地费用统计表（2019-2024）及土地租赁合同书。请贵司根据合同约定在12月19日将铂金公寓及球场租金共计2,345,160元，支付到我司账上，以免影响铂金公寓及球场的正常使用。账户：郴州小埠南岭文旅体育产业有限公司账号：8002xxxxxxxxxxx开户行：长沙银行郴州分行。”该《关于支付球场土地租金及铂金公寓租金的联系函》附件列明共33户业主的租金为459,824元/年。庭审中，远恒佳公司称与《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》中约定租金472,500元/年不一致的原因是本案起诉时少算了一户卿某某业主的租金（共34户），远恒佳公司将另案主张。九、2019年10月15日，郴州市北湖区林业局向郴州小埠隆悦地产开发有限公司发送北林罚决字[2019]第0508号《林业行政处罚决定书》，称该公司在郴州市北湖区保和瑶族乡小埠村1、9、10组的项目施工中用碎石铺建施工便道，违法占用林地3.86亩，决定对该公司给予以下行政处罚：1.限一年内恢复林地原貌；2.处每平方20元的罚款，计51,480元。十、2020年8月28日，远恒佳公司向凯恩斯公司及郴州湘鹰南岭高尔夫球会发出《关于违规砍伐林木的联系函》，函告称双方有约定维护、改造球场需要砍伐林木的，必须取得林业管理部门的许可，2019年11月你方告知我方需对14号洞果岭边上的树木进行修葺截顶（非砍伐）。但修葺过程中，未经我方同意你方施工人员直接将树木进行砍伐处理（只剩下树桩）。因你方砍伐林木未取得林业部门的许可，属于违规砍伐林木，被林业部门卫星监控所查处。林业部门对我公司处以罚款5万余元的行政处罚，并要求恢复林地原貌。你方此举给我方造成了极大的声誉及经济损失。为此，我方向你方提出严重交涉，望你方予以改正。但2020年7月28日至8月4日期间，你方再次在未告知我方，并取得林业部门的砍伐许可的情况下，对9号洞果岭、10号T台旁边的竹林违规进行不辨大小、不分老新的过度砍伐。此举不仅违反了林木砍伐的法律法规，且严重破坏了球场的周边的生态环境及景观……我方保留追究贵方责任的权利。十一、庭审中，凯恩斯公司列举一份2021年7月3日的“合作协议”，该协议甲方为郴州远恒佳教育管理有限公司、乙方为本案第三人、丙方为湖南美景卓远教育科技发展有限公司。以此认为本案远恒佳公司（全称为郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司）在租赁期间与其他公司达成合作协议。经查，郴州远恒佳教育管理有限公司与郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司属不同法人企业。十二、2022年3月28日，远恒佳公司与凯恩斯公司确认了《先予执行原资产盘点情况确认书》，并确认凯恩斯公司共投入整改费用2,425,935.19元。双方对原资产交接清单表现状无异议，应付金额存在争议，如何处理待法院判决或双方协商。2022年3月30日，远恒佳公司与凯恩斯公司确认了《先予执行会籍产品交接确认书》，双方对交接会籍名单无异议，并保持会员权益执行，存在的争议（先予执行的结果），如何处理待法院判决为准。其中已售十年、八年、度假会籍卡剩余使用年限分摊费295,160元，已售储值卡余额106,318元，已售次卡服务费340,825元，合计742,303元。十三、2022年2月28日，远恒佳公司向一审法院提出先予执行申请，并交纳10,000,000元保证金。请求：凯恩斯公司先予交付远恒佳租赁标的物，租赁标的物包括18洞高尔夫球场莲湖场、酒店会所（1楼前台、出发台、两间办公室；2楼客房、餐厅）、球车、电瓶车库、工具设备、办公设备、公寓、员工宿舍等、以及坐落于鹿鸣溪谷B13、B14的两栋别墅（房产证号码：郴房权证北湖字第71601XXXX号、71601XXXX号）。一审法院经审查，于2022年3月3日作出准予先予执行裁定，并于2022年3月28日组织凯恩斯公司与远恒佳公司对资产进行盘点交接。
一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。远恒佳公司与凯恩斯公司签订的《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》（以下简称为《租赁合同》）及《郴州南岭高尔夫球场租赁合同补充协议》（以下简称为《补充协议》）合法有效，应受法律保护。当事人应当依照合同约定享有权利、履行义务。现就双方争议作如下认定和处分：一、远恒佳公司与凯恩斯公司是否存在违约。1.远恒佳公司的合同义务是依约交付租赁标的物，对照《租赁合同》的附件和资产交接表，结合本案先予执行中远恒佳公司与凯恩斯公司共同确认的《资产盘点情况确认书》，可以确认远恒佳公司依据依照合同约定将租赁物交付给了凯恩斯公司使用，全面履行了自己的合同义务。租赁标的物中的酒店公寓，已于2018年5月13日办理了不动产证，登记的产权所有人为远恒佳公司，远恒佳公司交付的34间酒店公寓客房的物权所有人是远恒佳公司，远恒佳公司将客房租赁给凯恩斯公司属于有权处置，涉及的酒店公寓相应的认购人或集资人的相关权利，属于远恒佳公司与认购人或集资人之间的法律关系，不影响远恒佳公司对不动产物业的出租，凯恩斯公司提出铂金公寓这一租赁标的物有瑕疵的理由不能成立，不予采信。凯恩斯公司只需按双方签订的租赁合同第三页中所约定的金额及支付租金的时间和支付方式，将租金支付给远恒佳公司即可。远恒佳公司与凯恩斯公司的租赁合同是2019年9月28日签订的，2019年10月远恒佳公司已将租赁物开始交付给凯恩斯公司，2019年12月4日远恒佳公司与凯恩斯公司在交接表上签字确认，2019年12月17日远恒佳公司向凯恩斯公司发出了《关于支付球场土地租金及铂金公寓租金的联系函》，该函件内容中明确写明了附件1为“小埠集团会所铂金公寓返租付款明细表及房屋租赁合同”。庭审中，凯恩斯公司反复强调支付租金抗辩权的问题，认为经过了远恒佳公司高管殷某的同意，已向部分公寓认购人或集资人直接支付了公寓租金。但远恒佳公司对此不予认可，且凯恩斯公司提交的有关殷某的录音资料，整个录音时间长达一个多小时，按凯恩斯公司整理出来的录音笔录，也只能证实双方有过协商，并未获得远恒佳公司的书面认可，且《租赁合同》中“4.6就租赁标的，如存在甲方与第三方签订合同、协议的，甲方需书面列明，如实告知乙方。对于甲方与第三方签订的合同、协议（球场租赁合同、酒店公寓返租合同、会籍合同除外)，乙方有权选择是否代甲方履约。如乙方选择不代甲方履约的，原有合同义务由甲方自行处理。甲方履行合同义务不能影响乙方的正常运营。”已明确约定了凯恩斯公司无权与酒店公寓第三方签订合同和协议，若要改变该合同约定，应有双方书面的确认的文件。故此，对凯恩斯公司的陈述不予采信。凯恩斯公司在正常使用租赁物酒店公寓已两年有余的情况下，以未获取远恒佳公司与返租户的租赁合同为由直至开庭之日均未支付分文租金给远恒佳公司的行为，不符合合同约定，系凯恩斯公司根本性违反合同约定的行为。2.庭审中，远恒佳公司与凯恩斯公司反复就未一次性投入4,000,000元整改修缮费用是否构成违约的问题进行辩论。根据双方签订的租赁合同“3.5在球场运营前期，针对球场在本合同签订时的现状，乙方会对酒店、会所、公寓、球场等一次性投入人民币400万元左右进行整改修缮（具体以实际投入为准）。”约定了凯恩斯公司需投入资金4,000,000元左右对租赁标的物进行整改修缮。凯恩斯公司从2019年12月4日接手租赁标的物开始，至2022年3月28日被先予执行交还租赁物给远恒佳公司止，凯恩斯公司实际掌控租赁标的物的时间有两年有余，双方确认的无异议的整改修缮实际金额为2,425,935.19元，离4,000,000元还有将近一半的差距，凯恩斯公司将缴纳的押金5,000,000元以及开公司的注册资金、购买球车等均计算为投入，与合同约定不符。故此，可确认凯恩斯公司未能完全履行合同3.5条的约定，存在违约行为。3.关于电瓶车库的问题。原配套高尔夫球场的电瓶车库已于2016年被鉴定为危房，远恒佳公司交付给凯恩斯公司的车库系新建的电瓶车库，按凯恩斯公司提交的2020年9月1日《关于电瓶车库安全隐患的联系函》、2020年10月15日《关于电瓶车库安全、卫生环境、独立使用的联系函》、2021年5月6日《关于电瓶车库安全隐患的联系函》中所描述的车库现状为，车库为三层房屋的建筑，一层为凯恩斯公司使用的电瓶车库，二层和三层是施工单位百福建筑公司的员工宿舍，因建筑公司的施工行为以及建筑工人不规范的行为，造成了工人和车辆随意在球车库通行及停放，球车库围网被拆除和损坏，在车库内随意堆放建筑物品，二楼、三楼的入住人员随意朝楼下扔烟头和垃圾，百福建筑公司施工时未对路面修复挡土墙，致使整个车库都是泥土。因凯恩斯公司与施工方百福公司多次沟通，情况仍得不到改善，所以希望远恒佳公司作为业主去与施工单位沟通和落实球车库的安全、卫生、独立使用该场所。可见，凯恩斯公司对电瓶车库本身的交付问题未持异议，只是在使用过程中，出现了第三方施工影响了电瓶车库的使用，这应属第三方施工单位的责任，凯恩斯公司给远恒佳公司的联系函也只是要求远恒佳公司帮助与施工单位沟通，以免造成安全隐患。故此，凯恩斯公司提出远恒佳公司在提供电瓶车库上存在违约行为，理由亦不能成立。4.远恒佳公司的股权变更是否影响了凯恩斯公司的优先购买权。第一，股权变更不是资产处置，租赁给凯恩斯公司的动产球车以及不动产酒店公寓、别墅等仍然在远恒佳公司的名下，并未发生转移，郴州远恒佳教育管理有限公司并非本案原告，其与其他公司达成合作协议，不影响本案远恒佳公司与凯恩斯公司的租赁合同，故凯恩斯公司所述远恒佳公司与其他公司合作变更股权，侵害了凯恩斯公司对租赁标的物的优先购买权，没有事实和法律依据。5.庭审中，凯恩斯公司陈述远恒佳公司拖欠了消费款项，构成违约。经查，凯恩斯公司与远恒佳公司签订的球场租赁合同6.7.6约定，按照客户的身份实际消费金额结算费用，并未约定结算费用时间，客户实际消费结算需要时间，结算后可随时付款，现远恒佳公司已在合理期限内将储值卡和特惠畅打套餐的费用全部付清，该行为不构成违约。6.综上所述，远恒佳公司在诉讼中列举凯恩斯公司其他违约行为，有些凯恩斯公司已整改，例如更改会徽等，有些则是证明凯恩斯公司违约的证据不足，例如草坪维护的现状等，不予认定。二、《租赁合同》及《补充协议》是否予以解除的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，本案中，凯恩斯公司直至开庭之日，仍未支付分文酒店租金给远恒佳公司，凯恩斯公司辩称已直接支付至公寓投资人，但34间酒店客房，凯恩斯公司只支付了21间客房部分租金给公寓投资人，即使凯恩斯有权支付，亦未完成大部分支付租金的义务，更何况如前所述，凯恩斯公司属无权支付公寓投资人的情形。凯恩斯公司对租赁合同的履行有根本性的违约行为，远恒佳公司有因凯恩斯公司违约行为而主张解除合同的权利。三、远恒佳公司各项诉讼请求的处理意见。1.关于远恒佳公司第一项诉请，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内部履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，远恒佳公司有权解除合同，远恒佳公司陈述《关于解除<租赁合同>及<补充协议>的通知》于2022年1月10日发送给了凯恩斯公司，但根据凯恩斯公司2022年1月13日《关于再次申明双方必须履行球场承包经营合同的回函》中的陈述，凯恩斯公司是于2022年1月11日收悉该解除通知。故一审法院确认远恒佳公司与凯恩斯公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2022年1月11日解除。2.关于远恒佳公司第二项诉讼请求。凯恩斯公司租赁远恒佳公司铂金公寓后，未向远恒佳公司支付分文租金。根据《租赁合同》的约定，凯恩斯公司应从2019年10月1日起支付租金，每年的租金为472,500元。本案中，远恒佳公司诉请按《关于支付球场土地租金及铂金公寓租金的联系函》附件中列明的共33户业主459,824元/年的租金计算，未超过双方《租赁合同》中的约定，予以认定。一审法院于2022年3月18日先予执行，凯恩斯公司将铂金公寓返还给了远恒佳公司。凯恩斯公司应支付远恒佳公司公寓租金及占用费为：459,824元/年÷365天/年×899天=1,132,552.81元。3.关于远恒佳公司第三项诉讼请求。因租赁合同解除，凯恩斯公司应返还远恒佳公司租赁物，故远恒佳公司该项诉讼请求符合法律规定，予以支持，本案因先予执行租赁物已返还给了远恒佳公司。4.关于远恒佳公司第四项诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁结构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。本案中，因凯恩斯公司具有根本性的违约行为，根据合同约定，凯恩斯公司交纳给远恒佳公司的5,000,000元的押金应抵扣违约金。但考虑到本案系租赁合同，租赁物已于2022年3月返还给了远恒佳公司，远恒佳公司实际损失并不大，故本院酌情支持远恒佳公司部分诉讼请求，根据凯恩斯公司实际使用租赁物时间确定违约金，实际使用租赁物期间为20个月（2019年10月至2022年3月，减去免租期9个月），违约金为833,333元（5,000,000元÷10年÷12×20月）。故凯恩斯公司交纳给远恒佳公司的5,000,000元的押金中833,333元抵作违约金，剩余4,166,667元押金由远恒佳公司退还凯恩斯公司。5.关于远恒佳公司第五项诉请，因远恒佳公司无充分证据证明林业罚款51,480元系凯恩斯公司造成的，故此，远恒佳公司的该项诉讼请求，不予支持。6.关于远恒佳公司第六项诉请，因郴州小埠鹿鸣溪谷别墅（产权证号：郴房权证北湖字第71601XXXX号）的产权所有人是小埠公司，其解除抵押请求权属小埠公司所有，远恒佳公司不是申请解除抵押权的适格主体，故本案中，远恒佳公司要求以其名义请求解除对郴州小埠鹿鸣溪谷别墅（产权证号：郴房权证北湖字第71601XXXX号）不动产的抵押登记，不符合法律规定，不予支持。7.关于远恒佳公司要求凯恩斯公司立即赔付租赁物经济损失、维修费247638元的诉请，因凯恩斯公司提出异议，而远恒佳公司未能举证租赁物经济损失是否为凯恩斯公司使用不当还是因为自然贬值，以及需要维修的经费是否有第三方有资质的机构认证等证据，故对该项诉请不予支持。8.关于远恒佳公司要求凯恩斯公司立即支付给远恒佳公司已售十年、八年、度假会籍卡剩余使用年限分摊费295,160元，已售储值卡余额106,318元，已售次卡服务费340,825元，合计742,303元的诉讼请求。因租赁合同解除后，向会员提供服务的主体是远恒佳公司，而凯恩斯公司已先行向会员收取的相关费用理应交付给远恒佳公司，故此，该项诉讼请求，予以支持。四、关于凯恩斯公司反诉请求的处理意见。1.因凯恩斯公司确定的反诉诉讼请求是：“1.依法判令远恒佳公司继续履行与凯恩斯公司2019年9月28日签订的《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》及《郴州南岭高尔夫球场租赁合同补充协议》；2.依法判决远恒佳公司立即将反诉请求第一条约定的租赁标的物立即交付给凯恩斯公司；3.依法判决远恒佳公司向凯恩斯公司支付先予执行期间的经营损失2,000,000元（该损失自2022年3月3日暂计至2022年5月3日，后续经营损失按1,000,000元/月计算至远恒佳公司将反诉请求第一条约定的租赁标的交付之日止）；4.依法判决远恒佳公司向凯恩斯公司支付违约金5,000,000元；5.依法判决远恒佳公司向凯恩斯公司支付品牌形象受损赔偿金2,000,000元；6.依法判决远恒佳公司承担本案全部诉讼费”是基于凯恩斯公司无违约行为，租赁合同不能解除的条件下提出的，如前所述，因凯恩斯公司在履行租赁合同时，具有根本违约的情形，故此，一审法院对远恒佳公司关于解除合同的本诉请求已支持，则凯恩斯公司反诉请求第一、二项不予支持。2.凯恩斯公司第三项反诉请求，因本案的先予执行系合法作出，符合法律规定，且凯恩斯公司自己提交的证据中均陈述经营期间属亏损状态，故对凯恩斯公司该项诉讼请求不予支持。3.凯恩斯公司第四项反诉请求，因本案中具有根本性违约行为的是凯恩斯公司，远恒佳公司按租赁合同的约定，已将租赁物交付给了凯恩斯公司，远恒佳公司完成了自己的合同义务，故此，对不能认定远恒佳公司有违约行为，凯恩斯公司要求远恒佳公司支付违约金的该项反诉请求，不予支持。4.凯恩斯公司第五项反诉请求，要求远恒佳公司支付凯恩斯公司品牌形象受损赔偿金，因凯恩斯公司成立于2019年7月15日，成立后，经营的项目只有租赁远恒佳公司的酒店和球场这一个经营项目，凯恩斯公司与远恒佳公司双方互动的各种函件中，凯恩斯公司自述经营状态均为亏损。且凯恩斯公司与其所称的广东湘鹰俱乐部有限公司并非关联公司，也非其控股或者子公司等，故凯恩斯公司以合同解除损害了广东湘鹰高球俱乐部的品牌名誉损失为由向远恒佳公司索赔2,000,000元，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百一十条、第七百一十五条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条第一款、第一百四十五条、第二百四十三条、第二百六十条之规定，判决：“一、确认原告（反诉被告）郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司与被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司签订的《郴州南岭高尔夫球场租赁合同》及《郴州南岭高尔夫球场租赁合同补充协议》于2022年1月11日解除；二、被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司将租赁标的物【租赁标的物包括18洞高尔夫球场莲湖场、酒店会所（1楼前台、出发台、两间办公室；2楼客房、餐厅）、球车、电瓶车库、工具设备、办公设备、公寓、员工宿舍等、以及坐落于鹿鸣溪谷B13、B14的两栋别墅（房产证号码：郴房权证北湖字第71601XXXX号、71601XXXX号）】返还给原告（反诉被告）郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司（该项租赁标的物因先予执行已返还完毕）；三、被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司支付原告（反诉被告）郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司公寓租金及占用费1,132,552.81元；四、被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司支付原告（反诉被告）郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司已售十年、八年、度假会籍卡剩余使用年限分摊费295,160元，已售储值卡余额106,318元，已售次卡服务费340,825元，合计742,303元；五、原告（反诉被告）郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司退还被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司押金4,166,667元；六、上述三、四、五项相抵，原告（反诉被告）郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司支付被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司2,291,811.19元，限原告（反诉被告）郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司于本判决生效后十日内付清；七、驳回原告（反诉被告）郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司的其他本诉诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司的反诉诉讼请求。如果原告（反诉被告）郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司、被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费61,482元，由原告（反诉被告）郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司负担38,022元，被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司负担23,460元；反诉案件受理费74,800元，由被告（反诉原告）郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司负担。”
本院二审期间，经过询问调查当事人后，凯恩斯公司提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。凯恩斯公司提交的51项费用清单，用于证明其为涉案球场升级的修缮整改等费用除了双方已确认的8,760,257.33元外，还有6,027,027.5元。远恒佳公司、小埠公司认为上述费用中有部分是重复计算的，有部分是凯恩斯公司的日常经营费用，不予认可。本院认证如下：凯恩斯公司提交的费用清单和凭据中有部分费用已在双方确认的修缮整改费用中；有部分费用是其日常经营费用，因此该证据不能实现凯恩斯公司的证明目的，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。另查明，小埠公司于2017年4月分立为小埠公司和郴州小埠南岭文旅体育产业有限公司，小埠公司将高尔夫球场、商住综合楼及其附属设施项目所支出的土地购置成本、建设成本转入新设公司即郴州小埠南岭文旅体育产业有限公司，郴州小埠南岭文旅体育产业有限公司为小埠公司全资子公司，2021年8月30日，郴州小埠南岭文旅体育产业有限公司变更为郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司，郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司于2022年6月22日变更为郴州市远恒佳南岭中等职业学校有限公司。还查明，凯恩斯公司陈振兴于2019年12月17日签收远恒佳公司发出的“关于支付球场土地租金及铂金公寓租金的联系函”。
本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引发本案的法律事实持续至民法典施行后，因此，本案应适用民法典的规定。涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是：一、一审法院程序是否合法；二、远恒佳公司、凯恩斯公司是否存在违约行为；三、远恒佳公司是否享有合同解除权；四、一审判决认定凯恩斯公司应支付远恒佳公司的款项是否正确；五、一审判决认定远恒佳公司退还凯恩斯公司的款项是否正确。
关于焦点一。凯恩斯公司主张一审程序违法。本案由审判员一人独任审判且本案审判员还参与了准予先予执行的审查和执行不符合法律规定；本案审判员存在回避情形且一审对凯恩斯公司提出的回避复议申请未予回复不当；一审存在超期审理。关于本案由审判员一人适用普通程序独任审理的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款规定：基层人民法院审理的基本事实清楚、权利义务关系明确的第一审民事案件，可以由审判员一人适用普通程序独任审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条规定：“人民法院审理下列民事案件，不得由审判员一人独任审理：（一）涉及国家利益、社会公共利益的案件；（二）涉及群体性纠纷，可能影响社会稳定的案件；（三）人民群众广泛关注或者其他社会影响较大的案件；（四）属于新类型或者疑难复杂的案件；（五）法律规定应当组成合议庭审理的案件；（六）其他不宜由审判员一人独任审理的案件。”本案双方的租赁合同事实清楚，且约定双方的权利义务关系明确，因此，一审法院由审判员一人适用普通程序独任审理未违反上述法律规定。关于先予执行是否符合法律规定。先予执行不是一个案件类型，只是审判过程中的一个具体的程序。本案中，远恒佳公司在诉讼过程中申请了先予执行，人民法院对先予执行的申请应由审判机构审查并作出裁定，裁定先予执行的，应依法予以执行。经审查，远恒佳公司在合同履行中即诉讼前先后两次以凯恩斯公司逾期支付租金构成根本违约等为由，通知凯恩斯公司解除合同，且远恒佳公司申请先予执行后提供了1000万元保证金，同时涉案租赁场地已被教育部门批复用于建设职业学校，据此一审法院支持远恒佳公司先予执行申请，并无不当。此外，民事诉讼法等相关法律并未禁止参与了先予执行的申请审查和执行的审判人员就不能参与诉讼案件的审理。关于回避问题。凯恩斯公司以先予执行程序具有不合理性为由，申请审判人员回避，为此，一审法院以凯恩斯公司没有提供证据证明需要回避的审判人员具有法律规定的回避情形为由，决定驳回凯恩斯公司的回避申请，凯恩斯公司于2022年5月2日收到该决定书时未向一审法院申请复议，直到本案第二次开庭的前一天即2022年5月26日再次以相同理由提出申请复议，因凯恩斯公司申请复议时间不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条关于申请人对决定不服的，可以在接到决定时申请复议一次的规定，故一审法院以凯恩斯公司的复议申请已超过期限为由，未予受理该申请复议亦无不当。关于一审是否超审限问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”本案中，一审法院由审判员一人适用普通程序独任审理本案，审理期限为六个月，并经院长批准延长六个月，而本案审理期限为7个月零3天，故本案未超审限。
关于焦点二、三。凯恩斯公司主张远恒佳公司存在以下违约行为：远恒佳公司未按约定交付34间酒店公寓以及未先履行向凯恩斯公司提供真实合法有效的租赁合同等义务；未按约定交付完整且正常使用的电瓶车车库，交付的电瓶车车库是危房；远恒佳公司的股权变更未通知凯恩斯公司；远恒佳公司强行占有洗车站、草坪机械库、农机燃油库等。就远恒佳公司是否存在违约行为问题，本院认为：1.关于34间酒店公寓是否交付以及远恒佳公司是否应先履行向凯恩斯公司提供涉案租赁合同义务。远恒佳公司于2019年12月12日向凯恩斯公司发出“关于支付球场土地租金及铂金公寓租金的联系函”，凯恩斯公司陈振兴于2019年12月17日签收上述函件，该函载明了应付租金情况并附有公寓返租付款明细表和球场租地费用统计表以及房屋租赁合同等内容；结合本案先予执行中双方共同确定的《资产盘点情况确认书》中有涉案公寓资产以及双方确定的修缮整改费用中含有对涉案公寓的修缮费用等事实，故一审法院认定远恒佳公司已按合同约定将该租赁物交付凯恩斯公司使用具有事实依据。2.关于电瓶车车库。原配套球场的电瓶车车库于2016年被鉴定为危房，远恒佳公司交付给凯恩斯公司的车库系新建的电瓶车车库。从凯恩斯公司提交的2020年9月1日《关于电瓶车库安全隐患的联系函》、2020年10月15日《关于电瓶车安全、卫生环境、独立使用的联系函》、2021年5月6日《关于电瓶车库安全隐患的联系函》可知，电瓶车车库现状为该车库是三层房屋的建筑，一层为凯恩斯公司使用的电瓶车车库，二层、三层是施工单位百福建筑公司的员工宿舍，因建筑公司的施工行为以及建筑工人不规范的行为，造成了车辆随意在该车库停放，该车库围网被拆除和损坏，在车库内随意堆放建筑物品，二楼、三楼的入住人员随意朝楼下扔烟头和垃圾，百福建筑公司施工时未对路面修复挡土墙，致使整个车库都是泥土。因凯恩斯公司与施工方百福建筑公司多次沟通，情况仍得不到改善，所以希望远恒佳公司作为业主去与施工单位沟通和落实球车车库的安全、卫生、独立使用该场所。可见，凯恩斯公司对电瓶车车库本身的交付问题未持异议，只是在使用过程中，出现了第三方施工影响了电瓶车车库的使用，这应属第三方施工单位的责任，凯恩斯公司给远恒佳公司的联系函也只是要求远恒佳公司帮助与施工单位沟通，以免造成安全隐患。故一审判决认定远恒佳公司在提供电瓶车车库上不存在违约行为并无不当。3.关于远恒佳公司的股权变更未通知凯恩斯公司是否构成违约。首先，股权变更不是资产处置，租赁给凯恩斯公司的动产球车以及不动产酒店公寓、别墅等仍然在远恒佳公司的名下，并未发生转移，郴州远恒佳教育管理有限公司并非本案原告，其与其他公司达成合作协议，不影响本案远恒佳公司与凯恩斯公司的租赁合同。故一审法院认定远恒佳公司的股权变更未通知凯恩斯公司并不违反合同约定，并无不当。4.关于远恒佳公司是否强占洗车站、草坪机械库、农机燃油库。根据双方签订的租赁合同和资产移交表可知，在租赁物中无上述租赁物，且凯恩斯公司提交的相关照片也不能实现其证明目的，同时凯恩斯公司在接受涉案租赁物后，也未对上述建筑物提出过异议。因此凯恩斯公司主张远恒佳公司强占上述建筑物属违约行为的理据不足。
凯恩斯公司主张其不存在违约行为，远恒佳公司不享有合同解除权。本院认为：1.关于租金支付问题。第一，凯恩斯公司主张远恒佳公司不享有对涉案公寓的处分权，远恒佳公司代收代付公寓租金行为不符合法律规定。经查，涉案公寓是业主与远恒佳公司签订了《内部职工公寓认购协议》后，业主再与远恒佳公司签订了租赁合同，租赁合同约定租金以业主认购房屋款的8%或15%计算，租赁期满后，业主未提出异议的，自动续期，每次一年。同时，涉案酒店公寓已办理不动产权证，远恒佳公司是涉案酒店公寓的所有权人。因此，一审判决认定远恒佳公司有权将酒店公寓租赁给凯恩斯公司，涉及的酒店公寓相应的认购人或集资人的相关权利，属于远恒佳公司与认购人或集资人之间的法律关系，不影响远恒佳公司对酒店公寓的出租具有事实和法律依据。第二，凯恩斯公司主张其直接与业主签订租赁合同经过远恒佳公司副总经理殷某的同意，且已向部分酒店公寓认购人或集资人直接支付了酒店公寓租金，但远恒佳公司不认可，从凯恩斯公司提供的殷某的录音资料看，即便是真实的，仅能证明凯恩斯公司与殷某进行过协商，但未获得远恒佳公司的书面认可。根据涉案租赁合同关于酒店公寓返租合同凯恩斯公司不能代远恒佳公司履约的约定内容可知，若要改变该约定，应经双方书面确认。第三，根据涉案租赁合同约定：球场用地、公寓等租金以租赁标的交接之日为界限，公寓每年47.25万元，凯恩斯公司按远恒佳公司与出租方签订的合同约定的付款时间、付款方式付给远恒佳公司，由远恒佳公司代收代付。远恒佳公司于2019年12月12日向凯恩斯公司发出《关于支付球场土地租金及铂金公寓租金的联系函》，凯恩斯公司于2019年12月17日已签收。该函件内容中明确写明附件1为小埠集团会所铂金公寓返租付款明细表及房屋租赁合同。但是凯恩斯公司于2019年10月接收酒店公寓租赁物后至今尚未支付远恒佳公司分文租金。即便按照凯恩斯公司直接支付业主租金计算也仅支付了21间酒店公寓部分租金给酒店公寓投资人，亦未完成大部分租金支付义务。因此，一审法院认定凯恩斯公司未按合同约定支付远恒佳公司酒店公寓租金构成违约并无不当。2.关于酒店、会所、公寓、球场等整改修缮费用问题。涉案租赁合同约定：鉴于球场经营现状，同时为提升球场的品质，远恒佳公司在租赁期十年以零租金的形式将租赁标的出租给凯恩斯公司经营，凯恩斯公司除投入资金进行一次性整改费用之外，承诺每年投入足够的运营费用，以达到远恒佳公司对球场高品质的需求；在球场运营前期，凯恩斯公司会对酒店、会所、公寓、球场等一次性投入人民币400万元左右进行整改修缮（具体以实际投入为准）；对酒店会所的室内装修、球场整改修缮等工程资金预算使用情况应提前报远恒佳公司备案。本案中，凯恩斯公司从2019年12月4日接手租赁标的物开始，至2022年3月28日被先予执行交还租赁物给远恒佳公司止，双方确认无异议的整改修缮实际金额为2,425,935.19元，与合同约定的前期一次性投入400万元左右存在一定的差距。凯恩斯公司将其交纳的合同押金500万元、购买球车等费用以及其日常经营费用均计算为投入，与合同约定不符。因此，一审法院认定凯恩斯公司未完全履行上述合同约定，存在违约行为并无不当。3.关于远恒佳公司是否享有合同解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在涉案租赁合同中约定远恒佳公司可以解除合同的条件为若因凯恩斯公司违约包括但不限于逾期支付酒店会所、球场用地、公寓、员工宿舍的租金达三个月；凯恩斯公司提前退场、经营不善造成球场、会所严重品质下降等，远恒佳公司有权单方解除租赁合同。该约定内容明确写明了未履行合同义务的具体违约情形。因此，远恒佳公司有权依照上述规定行使约定解除权。如前所述，凯恩斯公司存在未按合同约定支付远恒佳公司酒店公寓租金等违约行为，远恒佳公司享有解除合同权。一审判决确认双方的合同于2022年1月11日解除具有事实依据和法律依据。
关于焦点四、五。1.关于租金。如前所述，凯恩斯公司未按合同约定支付远恒佳公司租金，构成违约，一审判决认定凯恩斯公司自2019年10月1日起，按每年459,824元计算至2022年3月18日的租金和占用费为1,132,552.81元并无不当。2.关于已售八年、十年、度假会籍卡、已售储值卡和次卡费用负担问题。根据双方确认的《关于执行会籍产品交接确认书》，其中已售八年、十年、度假会籍卡剩余使用年限分摊费295,160元、已售储值卡余额106,318元、已售次卡服务费340,825元，合计742,303元。双方合同解除后，向会员提供服务的主体是远恒佳公司，而凯恩斯公司已先行向会员收取费用，故一审判决凯恩斯公司支付远恒佳公司上述费用具有事实依据和法律依据。3.关于违约金和保证金问题。一审法院根据本案租赁情况，按照凯恩斯公司实际使用租赁物时间确定违约金为833,333元（5,000,000元÷10年÷12个月×20个月）符合本案实际。一审法院对凯恩斯公司交纳的保证金500万元扣除违约金833,333元后，剩余4,166,667元押金由远恒佳公司退还凯恩斯公司并无不当。
综上所述，远恒佳公司、凯恩斯公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人郴州市远恒佳南岭中等职业学校有限公司预交的二审案件受理费40,133元，由上诉人郴州市远恒佳南岭中等职业学校有限公司负担。上诉人郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司预交的二审案件受理费74,800元，由上诉人郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确认的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判长 李红兵
审判员 陈新德
审判员 孟晋忠
二〇二二年十二月九日
法官助理 曹 晰
书记员 魏小兰
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一个高尔夫球场的易主风波：投资方将一个濒临倒闭的球场打造得有声有色后被踢出局
文/羊城晚报全媒体记者 孙梓青 王隽杰
图/受访者供图
7月是招生季，郴州市远恒佳南岭中等职业学校（以下简称远恒佳学校）在6月份发布了招生简章。据介绍，学校坐落于南岭生态城内，校内拥有十八洞高尔夫球场。正是这个职校的入局，搅动了几家广东公司在郴州一个高尔夫球场的管理权争议。
2019年，多名广东湖南商会企业家联合发起成立郴州市凯恩斯湘鹰文化旅游开发公司（以下简称湘鹰公司），彭粤交作为股东代表出任总经理，并从郴州小埠南岭文旅体育产业有限公司（以下简称小埠公司）承租南岭高尔夫球场，经营两年多，投资逾千万元。不承想，在承租期内，小埠公司另与深圳一家教育公司合作，并以“违约”为由将湘鹰公司起诉至法院，要求解除合同归还球场。
“我们尚在合法经营，对方所诉违约仍存在争议，他们申请先予执行的依据我们认为并不成立，法院在收到我们的复议申请后，依然作出了支持先予执行的裁定，一千二百多万元的投资可能就此打水漂。”彭粤交颇感无奈地说。
引发争议的高尔夫球场 受访者供图
投资千万刚有盈利被迫离场
“2019年年初，郴州本地企业家邓辅唐多次联系我们，希望我们帮帮他。”彭粤交在接受羊城晚报记者采访时说，当时邓辅唐经营的高尔夫球场项目深陷危机，急需外力帮助，以解困局。几名喜欢打球的湖南老乡一商量，想着既能帮朋友，又能投资回馈家乡，于是便成立湘鹰公司并与邓辅唐的小埠公司签订了高尔夫球场的租赁合同，租期10年外加9个月的免租期。2019年10月1日，湘鹰公司正式进驻球场，开始经营。
彭粤交介绍，接手球场后，受到球场原来条件的限制和疫情影响，承包初期球场一直处于亏损状态。为了升级改造球场的软硬件设施，湘鹰公司累计投入近1200万元。随着球场改建的完成，球场品质的提升，经营状况逐年好转，2021年达到了收支平衡，预计在2022年可以实现盈利。
“湘鹰接手后，球场品质提升了不少。”阳卫平是郴州本地人，也是南岭高尔夫球场的常客，他告诉羊城晚报记者，原先球场的场地不尽如人意，生意也不行，而湘鹰进驻之后，“果岭、球道的品质都好多了，球场的影响力越来越大。”
就在球场逐步走入正轨，两年多的投资与付出即将得到回报的时候，2022年2月，一纸起诉状打乱了湘鹰公司对球场未来的规划。
在2022年年初，郴州市远恒佳南岭职业教育管理有限公司（下称远恒佳公司）将湘鹰公司以欠付租金违约等为由诉至郴州市北湖区人民法院，要求湘鹰公司返还球场等租赁标的物。据彭粤交称，实际上远恒佳公司就是邓辅唐的小埠公司，在引入深圳远恒佳教育集团注资后更名而成的，其中小埠公司占股49%。
彭粤交表示，更让他没想到的是，尚未开庭，远恒佳公司又向法院递交了先予执行申请书，要求法院裁定湘鹰公司立即从南岭高尔夫球场离开。2022年3月8日，北湖区人民法院裁定同意先予执行申请，其后湘鹰公司提出复议申请。3月17日，法院驳回其复议请求，维持先予执行裁定。3月18日，湘鹰公司被迫离场。
改造完成的酒店花园入口 受访者供图
公寓租金交付方式引发争议
2022年1月，郴州远恒佳公司起诉湘鹰公司的主要理由之一是：“湘鹰公司长期拒绝支付我司酒店公寓租金，已构成根本违约。”邓辅唐表示，湘鹰公司接手经营后，违反合同约定，拒绝以直接支付给小埠公司的方式，支付合同约定的每年47.25万元的酒店公寓租金，并向不同意湘鹰公司单方面降价要求的公寓业主发函“封门”，引起纠纷不断。
对此，湘鹰公司却认为是“莫须有的租金争议”。虽然根据合同，湘鹰公司应该将租金支付给小埠公司，再由小埠公司支付给公寓业主，但小埠公司提供的租金数字不实且未提供与业主的有效租赁合同。彭粤交称，业主根本不信任小埠公司，连邓辅唐的父亲都找到湘鹰公司，要求直接支付租金，否则不给使用公寓。
据彭粤交介绍，因租赁关系复杂，湘鹰公司在征得小埠南岭公司副总经理殷某表态同意后，湘鹰公司与各小业主直接签订租赁合同并支付租金。湘鹰公司已经支付了两年的租金，并不存在拖欠租金的情况。在采访中，彭粤交边说边向记者展示与业主签订的合同和付款凭证。
邓辅唐在接受羊城晚报记者采访时则称，涉案公寓业主多是他的亲友及员工，就产权归属而言，这些业主只是名义业主，并非实际业主，实际业主仍然是小埠南岭公司。因此，酒店公寓租金应该按合同约定给小埠南岭公司，而非给业主。
湘鹰公司的代理律师在法庭上称：公寓业主依法享有的物业所有权高于其他权利，在业主的收益权受损以后，业主有权收回物业自行出租，“代收代付”已经被公寓业主的直接租赁行为所覆盖，湘鹰与公寓业主签订租赁合同并未违反与小埠南岭公司的约定。
正在改造中的酒店 受访者供图
被裁定“先予执行”公司离场
“我们离场之后，高尔夫球场仍在正常经营，先予执行的紧急必要性体现在哪里？”彭粤交说，最让湘鹰公司难以接受的是：被法院裁定先予执行，案件尚未审判，公司已被迫离场。
羊城晚报记者调查获悉，该高尔夫球场确实一直在营业。7月19日，羊城晚报记者再次致电现已改名为远恒佳南岭高尔夫球会的高尔夫球场，接线人员表示，球场还在正常营业状态，住宿也不受影响，还可以办理终身制的会员卡。
远恒佳南岭公司的先予执行申请书称，由于郴州远恒佳公司建设的远恒佳南岭职业学校的验收和招生在即，相关主管部门多次催促并发文，不收回租赁标的物将无法完成验收，势必影响招生计划，情况紧急。故申请先予执行，请求法院裁决湘鹰公司交还场地及相关设施。该申请被郴州市北湖区人民法院采纳。
邓辅唐在接受羊城晚报记者采访时表示，申请先予执行是迫不得已，将原球场及相关建筑改造成职业学校的项目非常急，而湘鹰公司并不配合相关的施工改造。现远恒佳接过来后，已经开始施工。“学校已经基本建造完成，并已通过省里面验收，招生工作正在进行中，预计9月1日开学。”邓辅唐最新回应称。
4月26日，记者联系到做出先予执行裁定的郴州市北湖区人民法院郭蓉法官。郭蓉表示，原告方涉及教育行业，教学用地开学、整改有期限，是符合紧急情况的，且裁定结果已经通过复议。
北京隆安（广州）律师事务所的律师陈伟杰向记者介绍，一般来说，存在某些紧急的原因，若不先予执行必然会导致原告的严重后果，法院会裁定先予执行。按照民事诉讼法的规定，追索扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的，或是追索劳动报酬，法院可以裁定先予执行。
湘鹰公司代理律师则认为，以职业学校9月开学在即，属于紧急情况而裁定先予执行值得商榷。该律师表示，就算该学校9月确实要招生开学，其本质依然是民营企业的公司行为，原、被告双方是平等的民事主体，并不存在某方利益高于另一方的情况。
引发争议的高尔夫球场 受访者供图
经营权争议引发营商环境之忧
7月18日，羊城晚报记者以学生身份拨通远恒佳学校的招生电话，对方表示，学校正在招生，预计9月开学。学生上课有专门的教学楼，教学用的高尔夫练习场则在原有场地基础上改建。
被“扫地出门”的彭粤交至今意难平，他认为，即使是引入新的投资方，也应该依法依规处理好之前的合作协议。
在彭粤交看来，就算是有所谓的租金纠纷，每年40来万的租金与过千万的投资难以相提并论。他表示，在小埠南岭公司将球场“一女二嫁”之前，从未要求湘鹰公司执行“代收代付”的条款，直到起诉前，才发来一份催缴的函件。
此外，2021年底，当地税务部门要求申报缴纳球场地块的土地使用税也是远恒佳要求解除合同的理由。根据此前双方的补充协议，如在双方签订租赁合同后，在免租整改期、租赁期内，出现需要缴纳土地使用税的情况，双方同意终止合同。在被起诉后，湘鹰公司向国家税务总局郴州市北湖区税务局咨询球场用地涉税事项后，得到回复：你司目前所占用土地（注：即高尔夫球场所占地）未纳入城镇土地使用税的应征税范围。
如此种种，令彭粤交困惑不解。这样的营商环境令他们这群湘籍企业家感到忧虑。
据悉，围绕郴州这座高尔夫球场的经营权争议，已引起郴州市相关部门的重视。本报将持续关注事态进展。
来源 | 羊城晚报·羊城派
